灤南縣人民政府

關(guān)于印發(fā)《灤南縣城中村“平改樓”暫行規(guī)定》的

通 知

各鎮(zhèn)人民政府占平房給樓的政策 ，街道辦事處，嘴東管委會，縣政府各部門：

《灤南縣城中村“平改樓”暫行規(guī)定》已經(jīng)縣政府第十七次常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

二○○七年五月十六日

灤南縣城中村“平改樓”暫行規(guī)定

第一章 總則

第一條 為加快城市化進(jìn)程，改善城區(qū)村（居）民的居住條件，集約利用土地，美化城市容貌，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本暫行規(guī)定。

第二條 本暫行規(guī)定所稱“平改樓”，是通過引進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將以平房為主的低層住宅改建為多層及高層住宅，改建后除安置改造區(qū)域內(nèi)村（居）民以及為村集體經(jīng)濟(jì)組織提供門店或其他設(shè)施外，其余部分向社會出售的行為。

平改樓不允許建造三層及三層以下的住宅，更不準(zhǔn)建造別墅式住宅。

第三條 本暫行規(guī)定適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村莊改造以及在村莊改造范圍內(nèi)國有土地上的建筑物的改造。

第四條 平改樓堅(jiān)持依法有序、公開透明、規(guī)范運(yùn)作的原則，采取統(tǒng)一規(guī)劃，成片改造，綜合開發(fā)，分步實(shí)施的辦法，充分調(diào)動各方面的積極性，依法保護(hù)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村（居）民的合法權(quán)益，統(tǒng)籌兼顧國家、集體、個人及開發(fā)企業(yè)的利益。

第五條 縣政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)平改樓工作?？h建設(shè)、國土資源、發(fā)展改革、財(cái)政、城管、環(huán)保、公安、人防等部門和有關(guān)鎮(zhèn)政府、街道辦事處，要在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好平改樓的相關(guān)工作。

第二章 平改樓的條件和程序

第六條 平改樓必須具備以下基本條件：

一 符合《灤南縣城總體規(guī)劃》和詳細(xì)規(guī)劃。

二在現(xiàn)有建設(shè)用地上實(shí)施改造，不能占用耕地。改造范圍可以是整個村址，也可以是部分村址。一次改造規(guī)模一般應(yīng)在3公頃以上。

三改造范圍內(nèi)同意平改樓的戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)的三分之二以上。

四村級領(lǐng)導(dǎo)班子堅(jiān)強(qiáng)，能保證平改樓的正常進(jìn)行。

第七條 平改樓的工作程序

一申報

1、村委會召開村班子、村民代表等多種形式的會議，形成平改樓的申請占平房給樓的政策 ；

2、報鎮(zhèn)政府審核；

3、鎮(zhèn)政府審核同意后，報縣政府審批；

4、縣政府批轉(zhuǎn)有關(guān)部門提出意見；

5、有關(guān)部門提出意見后，縣政府召開專門會議，確定年度平改樓計(jì)劃，批準(zhǔn)有關(guān)村的申請。

二招商

1、在鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)下，村委會組織招商。在滿足村委會最低條件的前提下，由多個（至少一個）房地產(chǎn)開發(fā)單位分別制定《平改樓拆遷補(bǔ)償安置方案》；

2、將房地產(chǎn)開發(fā)單位所作的平改樓平面規(guī)劃圖及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)提交縣建設(shè)規(guī)劃部門進(jìn)行審查;

3、通過建設(shè)規(guī)劃部門審查的房地產(chǎn)開發(fā)單位，將《平改樓拆遷補(bǔ)償安置方案》提交村（居）民進(jìn)行選擇。選擇由村民委員會組織進(jìn)行。村（居）民對最佳方案的同意率要達(dá)到本暫行規(guī)定第六條第（三）款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

改造范圍內(nèi)有街道辦事處所轄的城鎮(zhèn)居民時，街道辦和居委會予以有效配合。

三審批

由村委會綜合整理形成平改樓方案，主要內(nèi)容包括平改樓的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，建筑總面積，村民自住房總面積，商品開發(fā)房總面積，資金來源，實(shí)施步驟，完成時間等。經(jīng)鎮(zhèn)政府審核后報縣政府，由縣政府批準(zhǔn)平改樓項(xiàng)目的實(shí)施。

四征地(或國有土地使用權(quán)收回)

1、平改樓項(xiàng)目經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，由縣國土資源局依法將集體土地征收為國有土地。無論是建造村(居)民自住房還是商品開發(fā)房，或者是其他用房，所用土地一律國有化。

征收土地的補(bǔ)償安置方案，由縣國土資源局制定?？偟脑瓌t是：

⑴征地補(bǔ)償安置費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)付給相關(guān)村集體經(jīng)濟(jì)組織，然后由中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)單位在本暫行規(guī)定第十二條第二款的規(guī)定之外另行負(fù)擔(dān)。但本暫行規(guī)定第九條所列情況除外。

⑵地上附著物的補(bǔ)償辦法，依照改造范圍內(nèi)三分之二以上村（居）民同意的平改樓方案制定。

2、平改樓區(qū)域內(nèi)涉及國有土地上的居民戶的，由縣國土資源局依照《中華人民共和國土地管理法》第五十八條和《河北省土地管理?xiàng)l例》第四十六條的有關(guān)規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)及地上附著物的補(bǔ)償依照國務(wù)院關(guān)于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。

五土地出讓

1、經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，縣國土資源局對改造區(qū)域包括安置村（居）民用地在內(nèi)的全部國有土地使用權(quán)、拆遷補(bǔ)償安置等，以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行捆綁式公開出讓。出讓時首先按照空白地進(jìn)行競價，然后依照本暫行規(guī)定第十二條的規(guī)定予以政策優(yōu)惠。

2、為中標(biāo)者辦理土地出讓手續(xù)。

六房屋拆遷

1、集體土地上的房屋拆遷

同意《平改樓拆遷補(bǔ)償安置方案》的村民戶，和房地產(chǎn)開發(fā)單位簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。對不同意《平改樓拆遷補(bǔ)償安置方案》、與房地產(chǎn)開發(fā)單位達(dá)不成協(xié)議或者達(dá)成協(xié)議后又反悔的村民戶，要嚴(yán)格按照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，由縣國土資源局依法責(zé)令交出土地，限期拆除房屋等地上附著物。拒不交出土地的，由縣國土資源局依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

2、城鎮(zhèn)國有土地上的房屋拆遷

使用國有土地的居民戶的房屋拆遷，按照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

七建設(shè)、施工、驗(yàn)收

1、有關(guān)部門為中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)單位辦理開工前的手續(xù)。

2、開工建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)單位、村委會要按照規(guī)劃要求精心組織工程的實(shí)施。縣建設(shè)、國土資源等部門及鎮(zhèn)政府要對規(guī)劃要求、施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、資金使用、完成時限等實(shí)施有效監(jiān)督，保障平改樓項(xiàng)目順利實(shí)施。

3、驗(yàn)收

平改樓項(xiàng)目全部結(jié)束后，縣政府組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是:

⑴村（居）民按計(jì)劃全部安置；

⑵原有建筑按規(guī)劃全部拆除，按批準(zhǔn)的規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)；

⑶享受的優(yōu)惠政策全部落實(shí)，應(yīng)繳納的費(fèi)用全部到位；

⑷各項(xiàng)公用設(shè)施相應(yīng)建成，居民生活設(shè)施已經(jīng)配套。

第三章 公共服務(wù)設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與管理

第八條 公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施必須與平改樓改造項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)，保證按時投入使用。具體建設(shè)項(xiàng)目由建設(shè)規(guī)劃部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》在開發(fā)單位報批項(xiàng)目時確定。

第九條 被改造區(qū)域涉及城市道路用地時，道路用地地面上的各類附著物的補(bǔ)償(若是國有出讓土地，則含土地補(bǔ)償)，由房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔(dān)補(bǔ)償安置費(fèi)用，城市道路的征地費(fèi)、道路建設(shè)（包括市政管線、照明、綠化等）費(fèi)由財(cái)政負(fù)擔(dān)。

第十條 公共服務(wù)設(shè)施中，除因設(shè)置義務(wù)教育階段的學(xué)校發(fā)生的費(fèi)用由財(cái)政負(fù)擔(dān)外，其余均由房地產(chǎn)開發(fā)單位負(fù)擔(dān)。

第十一條 直接由業(yè)主使用或?qū)ｉT為業(yè)主提供服務(wù)的居委會、物業(yè)管理、文體活動中心以及其他非經(jīng)營性公共服務(wù)設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有；經(jīng)營性公共服務(wù)設(shè)施，按國家規(guī)定確定權(quán)屬，權(quán)屬歸房地產(chǎn)開發(fā)單位的，可以轉(zhuǎn)讓。

第四章 　平改樓優(yōu)惠政策

第十二條 按照本暫行規(guī)定進(jìn)行平改樓的，房地產(chǎn)開發(fā)單位可以享受以下優(yōu)惠政策：

一城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

⑴村（居）民自住房、為村（居）民置換的門店用房、為村（居）民自住房配套的公共服務(wù)設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；

⑵村集體經(jīng)濟(jì)組織的門店或其他用房，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按50%收??；

⑶村（居）民自住房以外的住宅房屋，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按70%收??；

⑷用于銷售的門店及其他非公益性設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按100%收取，不予優(yōu)惠；

二土地出讓金

以公開競價時的底價為基數(shù)，收取7%，超過底價的部分收取100%。收取范圍為改造區(qū)域的全部土地。

三人防費(fèi)

在全部改造范圍內(nèi)的新建房屋中，相當(dāng)于村（居）民被拆遷房屋主房總面積的部分，可以免收人防費(fèi)；超過被拆遷主房總面積的部分，人防費(fèi)按規(guī)定收取。

此規(guī)定只適用于當(dāng)?shù)夭灰俗鋈朔拦こ潭U費(fèi)的平改樓項(xiàng)目。

第十三條 屬于本村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的企業(yè)用地，納入平改樓范圍的，可享受平改樓優(yōu)惠政策。

第五章 　其他

第十四條 平改樓項(xiàng)目進(jìn)入“申報” 程序并報縣政府后，擬改造區(qū)域內(nèi)暫停辦理以下事項(xiàng)：

一新建、改建或擴(kuò)建房屋的審批；

二新批農(nóng)村宅基地或其他建設(shè)用地；

三核發(fā)營業(yè)執(zhí)照；

四房屋、土地的租賃或續(xù)期；

五改變房屋、土地的用途。

第十五條平改樓中安置村民的回遷用地，應(yīng)考慮未來缺房戶建房用地的需要。對于已經(jīng)具備批房條件的，要納入平改樓統(tǒng)一安排，建樓費(fèi)用的收取由村委會決定或商開發(fā)單位決定。

第十六條 參與平改樓的集體土地上的村民，一般不得選擇貨幣補(bǔ)償，個別選擇的，不得申請農(nóng)村宅基地；用舊房置換新樓的村民，不得因?yàn)樾聵钦嫉厥菄型恋?，再去申請集體性質(zhì)的農(nóng)村宅基地；村民將新樓賣掉的，不得再申請農(nóng)村宅基地。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)單位在參加招標(biāo)、拍賣或掛牌報名時，應(yīng)將一定數(shù)量的拆遷保證金存入縣建設(shè)局指定的銀行。保證金按被拆遷房屋重置價總值的100％掌握，具體數(shù)額由國土資源和建設(shè)部門商鎮(zhèn)政府、村委會后確定。保證金返還開發(fā)單位的時間及數(shù)額，在土地出讓須知中規(guī)定。

第十八條城中村平改樓范圍內(nèi)，若有占用國有非出讓土地的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位及其他單位時，該單位所占土地的出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)，不受７%的限制，應(yīng)按照公開出讓的價格收取。

第十九條 包括安置村（居）民在內(nèi)的所有新建房屋用地，均為國有出讓土地，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)為村（居）民自住房及村集體經(jīng)濟(jì)組織的房屋辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。改造前村（居）民的《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》隨集體土地征收或國有土地使用權(quán)收回同時廢止。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)單位要嚴(yán)格按照平改樓協(xié)議確定的土地或房屋的比例，優(yōu)先建設(shè)村（居）民自住房，不準(zhǔn)為了預(yù)售籌資，只搞或先搞商品房開發(fā)。更不準(zhǔn)把新建村（居）民自住房或應(yīng)拆未拆房出售、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。否則取消平改樓優(yōu)惠政策，除按規(guī)定補(bǔ)交有關(guān)稅費(fèi)外，由建設(shè)部門依法進(jìn)行處罰。

第二十一條 非本村村民，購買了改造范圍內(nèi)集體土地上的房屋并辦理了國有土地出讓手續(xù)的，按照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置辦法執(zhí)行；仍為集體土地的，由村委會處理或與房地產(chǎn)開發(fā)單位協(xié)商處理。

第二十二條 參與平改樓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)等級必須符合國家要求。

第六章 附則

第二十三條 縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的居民區(qū)平房改造，可參照本暫行規(guī)定執(zhí)行。

其他城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的平改樓可參照本暫行規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條 本暫行規(guī)定由縣建設(shè)局牽頭，國土資源及其他有關(guān)部門配合負(fù)責(zé)解釋。

第二十五條 本暫行規(guī)定自印發(fā)之日起施行。　

法律分析：1.房屋置換占平房給樓的政策 ，相同地段最低拆多少補(bǔ)多少；

2.貨幣補(bǔ)償占平房給樓的政策 ，最低是周邊房地產(chǎn)市場價。農(nóng)村的房子拆遷有三種補(bǔ)償方式占平房給樓的政策 ，1.有條件的占平房給樓的政策 ，優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另補(bǔ)償房屋重建成本價；2.純貨幣補(bǔ)償，就是房屋重建成本價宅基地地價；

3.房屋置換，相同地段按面積最低1：1。具體多少錢一平米，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r、地價來評估和計(jì)算，一般最低是重建成本價。如果是農(nóng)村，賠償項(xiàng)目還會涉及：宅基地土地（林地、菜地、大棚、果園）養(yǎng)殖場（魚塘、豬場、鴨場、牛場），企業(yè)、工廠、冷庫商鋪（門面）等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

有樓有車占平房給樓的政策 的人是不能享受低保金占平房給樓的政策 的。所以會取消的。這是國家的政策。

平方拆遷和樓房拆遷補(bǔ)償款是有區(qū)別占平房給樓的政策 的占平房給樓的政策 ，首先樓房拆遷按照平數(shù)100%后者120%補(bǔ)償占平房給樓的政策 ，有無裝修補(bǔ)償根據(jù)占平房給樓的政策 你當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況占平房給樓的政策 ，另一個是給幾個月的租房款，而平房征收明細(xì)要多。

區(qū)別占平房給樓的政策 ：

1、院落是否補(bǔ)償

平房的院落有補(bǔ)償占平房給樓的政策 ，而樓房必須地大于房的院落部份才可以有補(bǔ)償。

2、所折面積大?。?/p>

平方的院子折建筑面積的話會變多。樓房就按事實(shí)上面積了。

3、征收價格不同：

對被樓房的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

4、價值決定不同：

平房的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。即按照周邊類似房屋的市場價進(jìn)行計(jì)算。

擴(kuò)展資料

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。

（2）房屋拆遷補(bǔ)償差價= 合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

房屋拆遷安置費(fèi)= 搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

參考資料：拆遷補(bǔ)償_百度百科，中國政府法制信息網(wǎng)-城市房屋拆遷補(bǔ)償評估管理辦法，中國政府法制信息網(wǎng)—拆遷補(bǔ)償貼上“合理”標(biāo)簽

一、一般規(guī)定 l.房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算占平房給樓的政策 ，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 2.房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積占平房給樓的政策 ，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等占平房給樓的政策 ，且層高2.20 米（含2.20 米占平房給樓的政策 ，下同）以上的永久性建筑。 3.房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 4.房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積占平房給樓的政策 ，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。 5.房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 6.房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。二、計(jì)算全部建筑面積的范圍 1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。 2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 3.房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20 米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)。