簡(jiǎn)單的走流程請(qǐng)律師大幾千就夠昌平區(qū)房產(chǎn)律師 ，復(fù)雜一些就要上萬(wàn)了

您好昌平區(qū)房產(chǎn)律師 ，律師對(duì)案件的處理比較復(fù)雜，不僅需要經(jīng)驗(yàn)豐富，更需要律師強(qiáng)大的能力。優(yōu)秀的律師通常對(duì)當(dāng)?shù)卣吡巳缰刚疲薪?jīng)驗(yàn)，并有責(zé)任心和敬業(yè)精神，這樣的律師就是好律師。還有，看看昌平區(qū)房產(chǎn)律師 你們那邊是辦理什么案件，案件性質(zhì)不同。

房產(chǎn)糾紛主要有房產(chǎn)繼承昌平區(qū)房產(chǎn)律師 ，離婚分割財(cái)產(chǎn)昌平區(qū)房產(chǎn)律師 ，二手房購(gòu)房糾紛等等昌平區(qū)房產(chǎn)律師 ，離婚分割財(cái)產(chǎn)最貴要幾萬(wàn)塊，房產(chǎn)繼承也要一兩萬(wàn)，二手房購(gòu)房這個(gè)比較簡(jiǎn)單，幾千就可以昌平區(qū)房產(chǎn)律師 的。

律師費(fèi)用是多少昌平區(qū)房產(chǎn)律師 ，取決于產(chǎn)生糾紛昌平區(qū)房產(chǎn)律師 的房產(chǎn)價(jià)格是多少昌平區(qū)房產(chǎn)律師 ，都是按標(biāo)昌平區(qū)房產(chǎn)律師 的價(jià)格來收取律師費(fèi)用昌平區(qū)房產(chǎn)律師 的。

您好，

本案是房產(chǎn)律師靳雙權(quán)在2015年代理的一起借名買房案件，由東小口法庭審理，房屋位于天通中苑，昌平法院東小口法官盧志成，出資人與出名人簽訂借款合同，實(shí)際上是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房指標(biāo)，法院采信昌平區(qū)房產(chǎn)律師 了靳律師的觀點(diǎn)認(rèn)定雙方的存在借名買房關(guān)系，不是借貸關(guān)系，判決出名人協(xié)助將房屋過戶給出資人。

一、基本事實(shí)：

1、女兒公房拆遷獲得購(gòu)買指標(biāo)，父親代為出售

原告李小華與被告周強(qiáng)本不認(rèn)識(shí)，2006年，李小華位于北京市崇文區(qū)公房拆遷，李小華獲得了拆遷款并取得了一個(gè)購(gòu)房指標(biāo)，同時(shí)他父親的房屋也拆遷獲得了兩個(gè)指標(biāo)。李小華長(zhǎng)期在國(guó)外，李小華的房屋拆遷事宜全部由其父親處理。其父親與李小華商議將李小華的指標(biāo)出售，因此，李小華的父親就到天通苑地區(qū)的鏈家中介登記出售購(gòu)房指標(biāo)，經(jīng)鏈家介紹周強(qiáng)與李小華的父親認(rèn)識(shí)，雙方談妥購(gòu)房指標(biāo)售價(jià)為5萬(wàn)元。并商訂選房之日共同到拆遷部門去選房并簽訂合同。

選房當(dāng)日就簽購(gòu)房合同，按拆遷部門及開發(fā)商要求，選擇必須具有購(gòu)房指標(biāo)的本人，李小華專程從德國(guó)回北京選房，李小華選擇了位于天通苑中苑的一套兩居室，并北京天啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》房款為271015.5元，李小華用周強(qiáng)的銀行卡支付了上述款項(xiàng)。選房后李小華因見朋友先行離開了，所有手續(xù)由父親李德林辦理。

2、名義上簽訂借貸合同，實(shí)際為借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房

李德林與周強(qiáng)本應(yīng)簽訂房屋買賣合同，但各方都認(rèn)為該房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，不能買賣，因此簽訂借款合同，房款就算周強(qiáng)借給李小華的，李小華還不上的話就把房屋抵給周強(qiáng)。雙方簽訂的《借款合同》內(nèi)容為：“乙方(李小華)因購(gòu)買住房需要，特向甲方(周強(qiáng))借款321015.5元。雙方約定如下：1、借款周期為2006年12月26日至2008年12月31日。2、在約定借款周期內(nèi)如果乙方不能償還全部款項(xiàng)，則乙方將所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)借為甲方使用3、在乙方將該房與轉(zhuǎn)借為甲方使用期間，該房屋僅限于周強(qiáng)本人居住，不得轉(zhuǎn)讓，不得買賣，不得出租。否則由此引發(fā)的一切法律責(zé)任由周強(qiáng)本人承擔(dān)，乙方李小華概不負(fù)責(zé)。4、暫住期限定為 2008年12月31日，超過此期限則房屋所有權(quán)歸甲方所有。

說明：購(gòu)房款為271015.5，購(gòu)房指標(biāo)款為5萬(wàn)元，因此雙方將借款數(shù)額寫為321015.5元。

購(gòu)買時(shí)交納的契稅、公共維修基金等費(fèi)用均由周強(qiáng)實(shí)際支付。房屋交付后，周強(qiáng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并辦理入住手續(xù)居住至今。李小華取得房產(chǎn)證后，因經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年不能上市交易，因此無法過戶到周強(qiáng)名下，2014年，五年期滿后，李小華要求協(xié)助過戶，李小華提出按房屋現(xiàn)價(jià)值平分。雙方自此產(chǎn)生爭(zhēng)議。

二、訴訟過程

1、李小華起訴周強(qiáng)返還原物

2014年10月，原告李小華起訴到東小口法庭，起訴書原文如下：2006年12月26日，原告與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買位于東小口鎮(zhèn)天通中苑#號(hào)房屋。2014年4月，原告己經(jīng)取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證。被告由于無房居住，原告父親將涉案房屋借給被告臨時(shí)居住,原告于2014年4月份要求被告限期騰空房屋，被告至今不予騰房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利不受侵犯，被告的行為侵害了原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決被告騰退昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通中苑#房屋。

2、房產(chǎn)律師靳雙權(quán)代理被告周強(qiáng)提出反訴，要求協(xié)助過戶

周強(qiáng)接到起訴書后，通過安居房地產(chǎn)律師網(wǎng)找到靳律師，靳律師立即組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行研究，團(tuán)隊(duì)律師有三種意見：一、靳律師的意見認(rèn)為：雙方是借名買房，該房屋現(xiàn)已具備過戶條件，應(yīng)提出反訴要求協(xié)助過戶;二、部分律師的意見認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用房屬于保障性住房，是給特定保障對(duì)象的，不能買賣，應(yīng)反訴無效，要求賠償損失;三、還有大部分律師認(rèn)為：雙方簽訂的是合同標(biāo)題為“借款合同”，內(nèi)容與是借款，只有借款還不上時(shí)。周強(qiáng)依據(jù)借款合同起訴過戶不合規(guī)定。經(jīng)過與周強(qiáng)反復(fù)溝通和風(fēng)險(xiǎn)告知，最終確定反訴要求過戶。

3、立案一波三折，是借款合同糾紛還經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛，還是合同糾紛。

反訴立案并不順利，東小口法庭盧志成法官認(rèn)為李小華起訴案由是返還原物，屬于物權(quán)保護(hù)糾紛，周強(qiáng)的請(qǐng)求是履行合同，協(xié)助過戶，案由屬于合同糾紛，不屬于一個(gè)案由，無法合并審理，因此，反訴不予以受理。后靳律師重新起草起訴書，準(zhǔn)備以另一個(gè)案件立案，但立案廳認(rèn)為，雙方簽訂的是借款合同。周強(qiáng)應(yīng)先起訴還款，只有法院判決李小華還款，李小華不履行判決，才按在執(zhí)行程序中按拍賣房屋處理。至此，該案件陷入僵局。后靳律師又找到主審法官，交換意見，雖然案由確定存在問題，但畢竟是基于同一件事而產(chǎn)生的，后與主審法官及領(lǐng)導(dǎo)再三研究，最終同意反訴，合并審理。

4、靳律師代表被告周強(qiáng)發(fā)表代理意見并提交正式反訴狀

(1)該房屋是因拆遷而取得的購(gòu)買資格，不是因申請(qǐng)并搖號(hào)而取得。屬于原告的拆遷利益，原告將之轉(zhuǎn)讓給被告，被告支付對(duì)價(jià)，雙方意思表示真實(shí)，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

(2)雙方簽訂的借款協(xié)議實(shí)際上是借名買房協(xié)議。當(dāng)事人誤認(rèn)為借名買房協(xié)議違反國(guó)家規(guī)定，故以《借款合同》替代借名買房協(xié)議，虛構(gòu)借款。合同約定，該房屋所有權(quán)歸所有。雙方也沒有需要還款的行為和意思表示，借款合同實(shí)質(zhì)上就是借名買房合同。

(3)所有房款及相關(guān)費(fèi)用均由被告支付，是被告實(shí)際購(gòu)買?，F(xiàn)被告持有購(gòu)買房屋的所有手續(xù)包括購(gòu)房合同發(fā)票、收據(jù)、契稅發(fā)票、印花稅發(fā)票等全部費(fèi)用的單據(jù)原件，被告支付了五萬(wàn)元的價(jià)格資格轉(zhuǎn)讓款?？梢姳桓媸菍?shí)際買受人。

(4)被告雖然無書面授權(quán)父親簽字，但配合選房，配合支付房款，且未提異議。被告2006年對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，直接入住，以房屋所有權(quán)人的身份占有該房屋長(zhǎng)達(dá)9年。原告在此期間一直沒有提出異議，說明原告認(rèn)可該房屋的所有權(quán)人是被告。并且配合被告簽訂商品房買賣合同，選房及入住。原告是以其行為表明其認(rèn)可其父親代為出售購(gòu)房資格。

5、李小華不同意過戶，雙方不存在借名買房的法律關(guān)系。

(1)原告和被告之間不存在借名買房的事實(shí)，也沒有簽署過被告所說的借款合同、借名買房協(xié)議;李小華稱對(duì)該份《借款合同》她并不知情，其沒有委托其父親簽訂該合同。但李小華同時(shí)稱認(rèn)可借周強(qiáng)錢購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)。她在2006年12月26日全程辦理了選房、簽訂購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款等手續(xù)，但沒有見到過《借款合同》，對(duì)其父親將該房屋“抵”給周強(qiáng)的事實(shí)也不知情。

(2)原告本人并沒有向被告借款32萬(wàn)余元，也沒有收到被告所支付的所謂購(gòu)買資格的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用5萬(wàn)元;

(3)2014年4月之前被告方從沒有催促過原告要求辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);

(4)原告本人經(jīng)常在國(guó)外，2010年以后回國(guó)到上海，開發(fā)商從來沒有通知領(lǐng)取過房產(chǎn)證。 被告方入住涉案房屋原告認(rèn)為是被告向原告父親借款。原告方并不知道父親簽署的協(xié)議，沒有見到過。

6、原告李小華又以父親無權(quán)代理其簽字為由另行起訴借款合同無效。

在本案審理期間，原告李小華又在朝陽(yáng)法院另行起訴訴訟，李小華為原告，以周強(qiáng)和李小華的父親為被告，訴訟請(qǐng)求為李小華的父親沒有經(jīng)得李小華的授權(quán)，擅自簽署借款協(xié)議，合同無效。李小華認(rèn)為應(yīng)先撤銷該借款協(xié)議。后李小華向昌平區(qū)法院申請(qǐng)中止審理本案。靳律師代理被告周強(qiáng)提出書面意見，認(rèn)為雙方簽訂的借款協(xié)議是否有效，不影響雙方存在借名購(gòu)買房屋的關(guān)系，借款協(xié)議只是證明周強(qiáng)出的錢，購(gòu)買的房屋，并不是證明雙方之間存在借款關(guān)系。因此兩個(gè)案件的審理沒有任何關(guān)系，不必中止執(zhí)行。法院采信了靳律師的觀點(diǎn)，該案件繼續(xù)審理，而朝陽(yáng)法院卻以雙方在昌平法院有案件正在審理期間，與朝陽(yáng)法院的案件有利害關(guān)系，朝陽(yáng)法院依職權(quán)中止審理。

三、法院觀點(diǎn)

昌平區(qū)法院東小口法庭認(rèn)為：本案原被告之間爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原被告之間的法律關(guān)系是借款買房關(guān)系還是借名買房關(guān)系.雖然周強(qiáng)與李小華父親簽訂有《借款合同》，但綜合本案雙方舉證和陳述看， 雙方之間關(guān)系應(yīng)該是借名買房關(guān)系，原因有以下四點(diǎn)：

1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于購(gòu)房，而借款金額比購(gòu)房合同載明的購(gòu)房款多五萬(wàn)元，此多余數(shù)額與借款目的不相符，并無借款必要，而且李小華事后沒有歸還，也沒有證據(jù)證明其曾經(jīng)要求歸還，故此從借款金額看，借款意思表示是否真實(shí)存疑;

2、購(gòu)房款外，其他購(gòu)房的稅費(fèi)支出包括裝修支出等都是周強(qiáng)支付,且購(gòu)房的手續(xù)材料除房屋所有權(quán)證外都在周強(qiáng)處保管，這不符合如果李小華為產(chǎn)權(quán)人的常理;

3、如本案是李小華購(gòu)房，則其應(yīng)當(dāng)對(duì)款項(xiàng)來源，還款時(shí)間和進(jìn)程都應(yīng)知曉，且李小華又親身參與了購(gòu)房的全過程，但現(xiàn)在卻稱不知道《借款合同)》存在，此種陳述難以令人信服;

4、根據(jù)周強(qiáng)提交的錄音談話內(nèi)容看，原被告之間一直在討論房屋增值利益的分配問題，如果雙方不存在借名買房的關(guān)系，僅為單純的借款，則李小華并無與周強(qiáng)討論分享增值利益的必要。

綜上，又結(jié)合周強(qiáng)一直居住在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)的事實(shí)，本院認(rèn)定原被告之間存在借名買房的約定。

關(guān)于原被告雙方之間的借名買房約定效力問題，因訴爭(zhēng)房屋并非是通過搖號(hào)程序取得的購(gòu)房指標(biāo)，且該訴爭(zhēng)房屋的原購(gòu)房合同系2008年4月11曰以前簽訂，按北京市相關(guān)政策屬于“老經(jīng)濟(jì)適用住房”，現(xiàn)該房屋已經(jīng)符合上市交易的條件，因此雙方之間的口頭協(xié)議不違反相關(guān)政策，不侵害社會(huì)公共利益，亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。現(xiàn)周強(qiáng)以家庭名義符合在京購(gòu)房的條件，故周強(qiáng)要求李小華將訴爭(zhēng)房屋過戶至其名下的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。李小華要求周強(qiáng)搬離訴爭(zhēng)房屋的本訴無法對(duì)抗周強(qiáng)提起的反訴，本院對(duì)李小華的本訴不予支持.綜上，判決：被告李小華于本判決生效之日起七日內(nèi)將北京市昌平區(qū)天通中苑#號(hào)房屋所有權(quán)過戶至原告周強(qiáng)名下?，F(xiàn)原告已提起上訴，二審法院正在審理期間。

四、房產(chǎn)律師靳律師點(diǎn)評(píng)

每一起借名買房糾紛，對(duì)于雙方當(dāng)事人來講都有一次沉痛的經(jīng)歷，一般情況下，雙方曾經(jīng)關(guān)系都是非常好的，賣方曾想盡各種辦法促使交易成功，買方也曾認(rèn)賣方為干親。但是由于最近十幾年房?jī)r(jià)飛速發(fā)展，雙方都曾經(jīng)歷巨大的心里考驗(yàn)，但最終由于嚴(yán)重的心理不平衡，糾紛或至訴訟還是爆發(fā)了。雙方曾經(jīng)的承諾，一般都是口頭的，還有就是像本案一樣簽訂一份借款協(xié)議，也有個(gè)別簽訂買賣協(xié)議的，但大部分是口頭的。

實(shí)踐中，法院審理時(shí)，一般不完全依據(jù)協(xié)議，而是通過當(dāng)時(shí)的行為來推斷當(dāng)時(shí)雙方的真實(shí)意思，法院認(rèn)定為借名買房一般都是買家選房、入住、裝修并付房款及各種費(fèi)用;也有被法院認(rèn)定不是借名買房的，一般是由賣家辦理相關(guān)手續(xù)并支付房款并裝修，再由賣家交付給買家，這種情況不視為借名買房。認(rèn)定為借名買房，也并不是買家就能完全得到房屋的，也要看買家現(xiàn)在是否有購(gòu)房資質(zhì)。還要看買家的訴訟請(qǐng)求，有的買家沒有律師或者律師經(jīng)驗(yàn)不足，不知道訴訟請(qǐng)求應(yīng)為過戶，而是請(qǐng)求賠償損失，這種情況就只能將房屋評(píng)估，對(duì)升值部分，由雙方根據(jù)責(zé)任的大小，由賣方賠償給買家。也有的賣家沒有律師或律師經(jīng)驗(yàn)不足，沒有經(jīng)過物權(quán)確認(rèn)，直接起訴騰房，法院一般不支持。從靳律師辦理的大師借名買房糾紛總結(jié)來看，案由的選擇非常重要，有時(shí)，由于案由選擇錯(cuò)誤，法院判決其敗訴，但當(dāng)事人不知道，會(huì)認(rèn)為法院沒有公正處理，其實(shí)是其不懂得官司該如何打，我們?cè)诖蚬偎具^程中，一定要總結(jié)出法院對(duì)該類案件的審理思路，在打官司時(shí)，一定要按照法院的思路進(jìn)行，否則極有可能敗訴卻不知道什么原因。

希望我的解答對(duì)你有幫助，滿意請(qǐng)采納昌平區(qū)房產(chǎn)律師 ！

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