房地產(chǎn)公司拆遷怎么補償 (一)關(guān)于拆遷補償?shù)膶ο?原《條例》關(guān)于對房屋所有人進行補償、對房屋使用人進行安置的原則房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，實踐中因拆遷人不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成補償安置協(xié)議。一些城市實行的貨幣安置，將大部分補償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已從公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人擁有住房為主體(目前可售公房的70%以上已經(jīng)出售給了個人，近90%的商品住房由個人購買)。而房屋的租賃關(guān)系是房屋所有人與承租人之間的契約關(guān)系，在拆遷過程中是從屬的法律關(guān)系，它的調(diào)整應當依據(jù)相關(guān)的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調(diào)整，而不應當由拆遷人在損害房屋所有人利益、未經(jīng)得房屋所有人同意的前提下自作主張調(diào)整。根據(jù)這一新的情況和問題，新修訂的《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時規(guī)定“拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償”。 (二)關(guān)于貨幣補償 原《條例》實施以來，許多地方根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，先后推行了貨幣化安置，即房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ：拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積確定貨幣補償金額，由拆遷人支付給被拆遷人，被拆遷人自行購買居住房屋。實踐證明，采取貨幣補償方式，有利于被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標準、地點，滿足不同的住房消費群體的不同消費需求，有利于轉(zhuǎn)換住房機制，消化閑置 商品房 。同時也簡化了拆遷程序，便于對拆遷當事人的監(jiān)督。貨幣補償?shù)姆绞?，使被拆遷人可以及時購買需要的房屋，避免了被拆遷人因等待回遷而長期得不到妥善安置，也避免了因工程停建、緩建或者投資者資金不足造成的被拆遷人長期過渡的現(xiàn)象。因此，新修訂的《條例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。 (三)關(guān)于補償標準 原《條例》規(guī)定“拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式”，“作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算”。這一補償標準，在房屋商品化程度不高、 土地使用權(quán) 補償尚未有法律依據(jù)的情況下是能夠被接受的，但隨著市場體系的不斷完善，再以重置價作為房屋拆遷的補償標準，在理論上不符合“等價有償”的原則，在實踐中被拆遷人所獲得的補償也不足以在市場中購買相應的房屋。各地在實際工作中，為了切實推進拆遷，客觀上已經(jīng)不按重置價格補償被拆遷人。所以，新修訂的《條例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?(四)關(guān)于租賃房屋的拆遷補償安置 租賃住房的拆遷補償安置問題，涉及到房屋所有人和使用人的關(guān)系，情況比較復雜，既要對房屋所有人進行補償，又要考慮對房屋使用人的安置。為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，新修訂的《條例》規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立 房屋租賃合同 ?！?(五)關(guān)于補償安置資金的監(jiān)督管理 為了避免拆遷單位出具虛假證明、抽逃拆遷補償安置資金，造成被拆遷人長期在外過渡，政府必須加強對拆遷補償安置資金的監(jiān)督管理。因此，新修訂的《條例》規(guī)定：申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料，其中第五項需提交的材料是“辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明”。并規(guī)定：“拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。” (六)關(guān)于 安置房 的質(zhì)量要求 從各地的拆遷實踐來看，有些開發(fā)商為了追求高額利潤，為被拆遷人提供的安置房規(guī)劃設計不合理，工程質(zhì)量差，甚至沒有經(jīng)過竣工驗收就交付使用，侵犯了被拆遷人合法權(quán)益。為此，新修訂的《條例》增加了對安置房應當符合國家質(zhì)量安全標準的要求，以切實保護被拆遷人合法權(quán)益。

1、房屋拆遷補償標準：貨幣補償?shù)慕痤~房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位用途、建筑面積等因素房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。2、房屋拆遷補償標準的計算公式：拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補償一般包括土地補償房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，其補償標準可以參照國有土地周邊同類國有土地的市場價格。房屋建筑物補償房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，可以分為國有土地和集體土地。標準根據(jù)周邊同類房地產(chǎn)市場的價格來計算。賠償金應按所需置設施的價格計算。另一個是裝修費和廣告費。還有停產(chǎn)停業(yè)損失補償房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，包括停產(chǎn)停建期間的利潤損失，原材料，商標等無形資產(chǎn)損失，以及辭退、停職員工的工資補償、合同違約金。

政府在舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 的時候房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 ，會對一些老舊房屋進行 拆遷 ，其中會涉及到個人，也會涉及到企業(yè)。相對于個人而言，對企業(yè)拆遷給予補償計算起來比較麻煩，稍微處理不當就容易引發(fā)矛盾。針對 拆遷補償 ，不同的企業(yè)會獲得不同的補償標準。 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償款包括哪些？ 1、土地、房屋價值補償 土地房屋價值補償主要包含兩方面，土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的 土地使用權(quán) 價值，主要有土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。 在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償 你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。 2、裝修附屬物補償 關(guān)于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內(nèi)容主要由評估機構(gòu)根據(jù)各地制定的標準進行評估。此項補償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。 3、停產(chǎn)停業(yè)損失補償 停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業(yè)業(yè)務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上 房屋征收與補償條例 》第十七條和第二十三條作出了對因 征收房屋 造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標準不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業(yè)重點關(guān)注。 4、搬遷費用、搬遷損失 企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。 5、各項拆遷獎勵費用 在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂 拆遷安置補償協(xié)議 ，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目實施意見來決定。 綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)屬于輕資產(chǎn)企業(yè)，沒有太多的機器設備。房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償款主要集中在拆遷資產(chǎn)補償、停業(yè)補償和搬遷費用補償上面。并且，企業(yè)拿到這筆補償款后，要交給財務部門入賬，財務人員后會將補償款扣除損失后進行企業(yè)所得稅的申報。