1、案情介紹

張先生在江蘇省鹽城市射陽縣經濟開發(fā)區(qū)射東村五組擁有農村宅基地房屋。2012年5月江蘇拆遷房案例分析總結 ，射陽縣政府書面告知張先生其房屋已經被依法征收，但卻以張先生是非農戶口，與其江蘇拆遷房案例分析總結 他人達成江蘇拆遷房案例分析總結 的購買農村房屋協(xié)議無效為由，拒絕給張先生合理補償。2012年6月初，張先生房屋被縣政府委托江蘇拆遷房案例分析總結 的拆遷公司強拆。

2、法律分析

2011年6月4日，律師以張先生的名義向射陽縣國土資源局、射陽縣發(fā)展和改革委員會、射陽縣住房和城鄉(xiāng)建設局、射陽縣人民政府提出信息公開申請，分別要求其書面公開張先生房屋所在區(qū)域地塊被依法征收國有的政府批準文件及紅線圖、立項文件、規(guī)劃許可文件以及一書四方案。根據射陽縣發(fā)展和改革委員會、射陽縣住房和城鄉(xiāng)建設局的答復，代理律師獲悉，該房屋所在地塊未辦理立項、規(guī)劃手續(xù)，政府的征地行為嚴重違法。

（一）行政復議—區(qū)發(fā)改委信息公開不作為違法

由于射陽縣發(fā)展和改革委員會未能在法定時限內公開張先生房屋所在區(qū)域地塊建設項目的立項文件，律師于2012年7月3日以張先生的名義向鹽城市發(fā)展和改革委員會申請行政復議，要求依法確認被申請人射陽縣發(fā)展和改革委員會不履行政府信息公開法定職責的行為違法并責令被申請人對張先生申請的政府信息予以公開。2012年7月21日，射陽縣發(fā)展和改革委員會迫于壓力，書面告知張先生其房屋所在地塊沒有立項文件。就此，兩位律師不僅成功獲得政府強制拆除行為違法的依據，還迫使射陽縣發(fā)展和改革委員會與射陽縣政府進行多次溝通，希望妥善解決張先生拆遷補償安置問題。

（二）行政復議—縣國土資源局政府信息公開不作為違法

由于縣國土資源局拒絕向張先生公開其房屋所在區(qū)域地塊被依法征收國有的政府批準文件及紅線圖，律師于2012年7月3日以張先生的名義向鹽城市國土資源局申請行政復議，要求依法確認被申請人射陽縣國土資源局不履行政府信息公開法定職責的行為違法并責令被申請人對張先生申請的政府信息予以公開。2012年8月10日，射陽縣國土資源局迫于壓力，向張先生公開了征地批文和紅線圖。兩位律師終于拿到了提起征地批文違法行政復議的依據。

（三）行政復議—省政府用地審批行為違法

拿到縣國土資源局公開的征地批文后，律師立刻以張先生的名義就征地批文違法的問題向江蘇省人民政府提交了行政復議申請書。江蘇省人民政府在收到行政復議申請并進行審查后，致電鹽城市人民政府，要求其妥善解決張先生拆遷補償安置問題。

（四）行政復議—縣政府強制拆除行為違法

通過政府信息公開申請，獲悉射陽縣政府征地行為欠缺立項、規(guī)劃手續(xù)后，律師立刻就縣政府的強制拆除行為違法提起行政復議程序。鑒于射陽縣政府征地行為嚴重違法，鹽城市人民政府專門召開了聽證會。射陽縣政府提交了書面答辯意見，主張張先生是非農戶口，根據國發(fā)（2004）28號《關于深化改革土地管理的決定》、國辦發(fā)（1999）39號《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、國土資發(fā)（2008）146號《關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》的規(guī)定，張先生無權購買農村宅基地，其與他人達成的購買房屋協(xié)議無效，不具備申請人資格，請求駁回張先生的復議請求。鑒于張先生確實不具備購買農村宅基地房屋的資格，如果不就此問題給出合理的解釋，張先生的申請面臨被駁回的風險。兩代理律師對張先生提交的房屋買賣協(xié)議、房屋權屬證書以及射陽縣政府提交的法律依據進行了嚴格審查，從張先生房屋已經獲得政府部門簽發(fā)的土地使用權證以及房屋所有權證、08年頒布的部門規(guī)章對張先生07年的購房行為沒有溯及力、合同效力需要法院認定以及政府強制拆除行為在實體和程序上均違法的角度，撰寫了專業(yè)的聽證意見，最終導致鹽城市政府無法作出駁回張先生行政復議請求的決定。鹽城市政府明確指示射陽縣政府提高補償標準，妥善解決張先生拆遷安置補償問題。

3、判決結果

由于律師提交的專業(yè)聽證意見，鹽城市人民政府最終未能在法定期限內作出行政復議決定。2012年9月26日，兩位律師就市政府逾期不作出行政復議的行政不作為行為向江蘇省人民政府提起行政復議。市政府考慮到此行政復議必敗無疑，再次給縣政府施加壓力。縣政府決定妥協(xié)，答應了張先生的所有要求。至此，張先生不僅拿到比預期更高的貨幣補償，還比農村戶口的村民多獲得了一套安置房指標。本案終于圓滿結案。

執(zhí)行律師江蘇拆遷房案例分析總結 ：王優(yōu)銀 楊波 宋金玉

1、案情介紹

趙先生、李女士系江蘇揚州市西湖鎮(zhèn)司徒村村民江蘇拆遷房案例分析總結 ，2003年因結婚建房需要江蘇拆遷房案例分析總結 ，由李女士向江蘇揚州西湖鎮(zhèn)電力新村申請落戶并建房一套。建成后的房屋即位于司徒路南側、邗江北路東側“新莊小區(qū)”，評估表上建筑面積是359.38平方米，市值100萬。時隔多年，2007年7月，當年盡管沒有經過國土部門和規(guī)劃部門審批，但經過合法的手續(xù)自建且得到村組鄭重承諾辦理相關證明的房屋卻被告知竟是新莊19戶非法占地的房屋之一。8月21日，維揚區(qū)公安、國土、城管聯合發(fā)出一份無任何印章的通告，要求其在限期內“主動”退出。后多次上訪未果。2009年8月1日，揚州市房產管理局張貼《拆遷通告》與《房屋拆遷許可證》。8月23日，揚州市維揚房屋拆遷置業(yè)有限公司發(fā)放《西湖鎮(zhèn)新莊地塊拆遷工程宣傳材料》。在以揚州市蜀崗生態(tài)新區(qū)管理委員會為責任人的高度負責協(xié)調之下，10月強拆完畢。評估價值僅20余萬，但補償款并未落實。

2、法律分析

一、撤銷非法的行政處罰決定——重中之重

經分析，王優(yōu)銀律師認為本案的核心在于國土局的行政處罰決定，對該處罰決定的撤銷將會使其他具體的行政行為的合法性失去存在的根基，因此該訴成為整個維權體系之關鍵。

王優(yōu)銀律師果斷于2009年11月9日向維揚區(qū)人民法院以揚州市國土資源局為被告提起行政訴訟。訴訟中，國土局企圖通過偷換概念方式混淆客觀事實，辯稱其處罰對象為違法占地行為而非李佩文房產江蘇拆遷房案例分析總結 ；處罰主體是村民委員會而非李女士江蘇拆遷房案例分析總結 ；同時其房產屬于村委會委托代建房。針對國土局此種毫無根據的謬論趙律師一針見血的指出，國土局處罰的本質實際上是讓原告李女士對村委會的違法占地行為承擔實質責任的同時還要剝奪其享有的維權程序和實體上的權利。

律師從實體與程序兩個維度縝密論證國土局的行政處罰決定毫無法律依據。律師指出，國土局稱其處罰的對象不是原告李女士及其房產是滑天下之大稽根本站不住腳。微觀的事實實體層面，王律師根據《物權法》、《農村村民組織法》及相關法律的規(guī)定，提供了李女士屬于司徒新村集體經濟組織成員，無房證明、相關手續(xù)、土地費用繳納收據，建房協(xié)議書等確鑿證據證明所拆房屋為李女士合法自建房，依法享有合法土地使用權和房屋所有權。揚州國土局處罰的房產屬于原告的合法房產，處罰決定認定事實錯誤。程序層面揚州市國土資源局在作出行政處罰決定之前未查明案件事實，之后也未依法送達，剝奪了原告的知情權、陳述權、申辯權、救濟權，程序顯然嚴重違法。趙律師更是站在宏觀的社會和諧、國家機關形象的重塑以及法律權威的維護的高度上要求法院對國土局此種濫用行政職權的行為依法作出判決。

3、判決結果

一審揚州市維揚區(qū)法院無視客觀事實與法律規(guī)定，于12月14日錯誤地以李女士訴訟主體資格不適格為由駁回了起訴。2010年1月王優(yōu)銀律師遂向揚州市中院提起上訴，要求撤銷一審法院裁定。中院以一審法院根本就沒有進入實質性審查就直接以沒有訴訟主體資格為由裁定駁回違法為由裁定發(fā)回重審。

最終拆遷方再被多次打擊之下不得不妥協(xié)，與女士私下達成協(xié)議：安置房總建筑面積220平方米，該房市場價值約合100余萬。

4、律師建議

本案中李女士房屋從性質上看屬農村自建房。此種形態(tài)在江蘇拆遷房案例分析總結 我國目前農村地區(qū)非常普遍，王優(yōu)銀律師提示“農村建房必須先要經過城建、規(guī)劃、國土等相關部門的審批，即使是舊房翻新也要經過批準，任何人更不能占用農田擅自建房”，否則在面臨拆遷時將被認定為違章建筑不予補償。特別是在大搞“新農村建設”的大背景之下，對于此類存有權利瑕疵的房屋當地更是堂皇的將其認定為違章建筑以達到快速拆遷與低成本拆遷的目的。

但并意味著凡是存在權利瑕疵的房屋一概得不到補償，王優(yōu)銀律師指出獲得拆遷補償關鍵歸根結底在于雙方之間的利益博弈。而我們被拆遷人博弈的籌碼一為事實背后的真相，二為以前者為依托的法律。如果被拆遷人無法看清對方行行政處罰之名欲達實現低成本拆遷、快速拆遷之實，面對“問題別墅”自建房只能自覺理虧。而程序設計之復雜，法律規(guī)定之細致，使得專業(yè)律師的作用在其中更是體現的淋漓盡致，因此通過律師這一橋梁讓紙面上的法律長出鋒利的牙齒或將成為利益抗衡中的重要砝碼。李女士案中，當年斥巨款從村委會購買的宅基地自建的房屋被以違章建筑強拆而該房產目前的市場價為已達100萬元以上。最終在律師的爭取下，實現了從0到100萬的巨大轉變。維權之路盡管曲折而漫長但卻彰顯出法律的巨大力量。

5月15日江蘇拆遷房案例分析總結 ，最高人民法院召開人民法院征收拆遷典型案例通氣會江蘇拆遷房案例分析總結 ，介紹人民法院征收拆遷審判工作相關情況并發(fā)布典型案例。

通氣會上，最高人民法院行政庭庭長黃永維介紹了近年來征收拆遷案件的行政執(zhí)法情況。據統(tǒng)計，2015年、2016年、2017年，全國法院一審受理征收拆遷類訴訟分別約為29000件、31000件及39000件，占當年行政訴訟案件總量的13%、14%和17%左右?！斑@組數據說明，征收拆遷仍是社會矛盾的集中領域，仍是司法監(jiān)督的重點領域?！?黃永維說。

為進一步體現司法為民、服務民生，強化征收拆遷的司法監(jiān)督，提升全國法院的辦案質量，最高法近期從全國范圍擷選了第二批“征收拆遷典型案例”，涉及農村土地征收、城市房屋征收等行政管理事項，涵蓋了征收拆遷中有關征收決定、安置補償和強拆實施環(huán)節(jié)的典型爭議。

黃永維說，第二批“征收拆遷典型案例”被訴行政行為的類型，既有行政機關單方作出的房屋征收決定、安置補償裁決，還有行政機關與被征收人協(xié)商達成的行政協(xié)議江蘇拆遷房案例分析總結 ；既有行政機關通過意思表示明確作出的緊急避險決定，也有實施主體不明確的強制拆除行為。

探討的爭議焦點，既包括了安置人口確定、違約責任認定、補償范圍大小等行政執(zhí)法的實體問題，還包括了強拆主體推定、評估報告審查、利害關系認定等程序問題。“人民法院通過訴訟監(jiān)督，及時糾正行政機關在征收拆遷中的違法行為，同時確認行政機關合法行為的效力，切實實現了對行政管理相對人訴權、產權的雙重保護?！?黃永維介紹說。

土地房屋征收拆遷涉及人民群眾的切身利益，選取的典型案例中有3件涉及房屋征收補償決定，1件涉及房屋征收決定，2件涉及房屋強制拆遷,1件涉及拆遷補償安置行政裁決，1件涉及行政協(xié)議。其中，行政機關的行政行為被法院判決依法撤銷或確認違法的有4件，判令給付行政管理相對人款項1件。

“這批典型案例涉及征收拆遷的多個環(huán)節(jié)或不同方面，具有比較強的典型性和代表性?！?最高人民法院行政庭審判長于泓介紹，典型案例中既有對安置人口標準的確認，體現了對婚嫁女及新生兒童合理需求的保護，也有對被征收人拒不配合評估行為的否定。既包括人民法院對個別行政機關借緊急避險之名行違法強拆之實侵害當事人合法權益行為的違法評價，也包括人民法院對行政機關作出的房屋征收補償決定所依據的評估報告如何進行司法審查的內容。還有的案例確立了強拆事實行為中被告的認定規(guī)則，以及人民法院可適用地方政府規(guī)章等對行政協(xié)議未約定事項依法“填漏補缺”的規(guī)則。

黃永維表示，期望通過典型案例發(fā)布，能夠集中展現全國各級人民法院在審理征地拆遷案件中的司法智慧，為人民法院繼續(xù)審理好此類案件提供一定的裁判示范；促使行政機關在城市化進程中秉持盡責擔當的理念，依法行政，規(guī)制侵犯群眾權益的違法行為，增強政府的公信力和執(zhí)行力，建成人民滿意的法治政府；引導社會公眾正確運用手中的法律法規(guī)，依法訴訟、依法維權。

來源：央廣網

2016年9月22日上午，山東省高級人民法院公開審理鄭左民、張景義等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋征收決定案件，值得注意的是這一起普通的行政訴訟竟然吸引了山東省17位副市長、33位省廳機關領導等約200多政府官員前來旁聽，這個案子究竟是怎么回事江蘇拆遷房案例分析總結 ？為什么會有這么多領導前來旁聽。

據本案原告方承辦律師王衛(wèi)洲介紹，本案是一起具有典型意義的房屋案件，2015年8月18日，蘭陵縣人民政府發(fā)布《蘭陵縣人民政府房屋征收決定公告》（蘭陵政征公告字2015第1號）決定將中興居委片區(qū)定為棚戶區(qū)并實施房屋征收，征收范圍“東至文化路，南至順和路，西至中興路西側和平居委民房，北至會寶路”其征收范圍包含了原告的房屋和院落，原告認為被上訴人的行為明顯違法，依法應當予以撤銷，于是委托北京萬典律師事務所律師王衛(wèi)洲、夏濤代為提起行政訴訟。

2015年12月上訴人向臨沂市中級人民法院提起行政訴訟，臨沂市中級人民法院于2016年6月28日宣判，一審判決駁回上訴人的訴訟請求，上訴人認為一審判決明顯違法，認定事實、適用法律錯誤，應當予以糾正， 于是上訴至山東省高級人民法院，山東省高級人民法院決定公開審理本案，上訴人鄭左民等人及代理律師王衛(wèi)洲、夏濤，被上訴人一位副縣長和代理律師出庭應訴，山東省人民政府組織山東省各廳局負責人33人、各地副市長17人以及其它約300名行政官員出席觀摩本案。

庭審中，雙方針對征收補償安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收補償安置資金是否到位、原審判決是否正確等六個焦點問題展開激烈辯論，王衛(wèi)洲、夏濤律師充分發(fā)表了代理意見，萬典律師為本案作出的質證意見達5000字，代理意見達7000多字，逐條逐項的對案件事實、證據、法律、合法性、合理性等進行了辨析。

山東省高級人民法院行政庭庭長，山東省法制辦副主任朱曉峰分別關于本案和庭審活動接受媒體的采訪

圖為王衛(wèi)洲律師接受記者采訪

萬典律師代理意見全文如下江蘇拆遷房案例分析總結 ：

關于彭艷、鄭左民等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋征收決定案件的代理意見

審判長、審判員：

北京萬典律師事務所接受彭艷、鄭左民、張景義等12人的委托，依法指派王衛(wèi)洲、夏濤擔任其訴蘭陵縣人民政府關于撤銷房屋征收決定案件的代理人，經庭前研究案卷、分析案情及法庭調查，江蘇拆遷房案例分析總結 我已經比較全面和客觀的掌握了本案的案情，現結合法律法規(guī)發(fā)表如下代理意見，請予以重視和參考：

第一焦點、一審判決認定事實，適用法律錯誤。

第一、關于認定事實錯誤的問題

1、一審對于雙方證據采信理由沒有作出陳述。

《法官行為規(guī)范》第五十一條普通程序案件的裁判文書對事實認定部分的敘述

（一）表述客觀，邏輯嚴密，用詞準確，避免使用明顯的褒貶詞匯；

（二）準確分析說明各方當事人提交證據采信與否的理由以及被采信的證據能夠證明的事實；

（三）對證明責任、證據的證明力以及證明標準等問題應當進行合理解釋。

一審中，被上訴人的證據疑點重重、在合法性關聯性真實性上都不具備，但是一審竟然采納了被上訴人的所有證據，代理人對于被上訴人的證據上訴人逐項質證，發(fā)表并提交了約5000字的質證意見，但一審判決對此沒有作出任何解釋，當然證據證明力、以及能夠證明的事實也沒有作出說明，明顯違反法官行為規(guī)范，一審對證據的采信以及對事實的認定是錯誤的。

2、一審認定事實證據不足，事實不清。

首先：一審中關于被上訴人的《補償安置方案征求意見稿》《征收補償安置方案征求意見情況的公示》《補償安置方案征求意見稿修改情況的公示》《中興居委棚戶區(qū)改造工程房屋摸底情況公示》等證據，被上訴人只是提供了文件本身，沒有任何照片或視頻或公證等予以證實這些材料已經張貼、公示，代理人認為文件本身不足以證明這些材料確實已經張貼公告、故被上訴人沒有依法張貼公告，且被上訴人沒有提供證據證明其已經張貼公告，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據。

關于被上訴人提交的音像資料，這些資料是在一審開庭當天提交的，上訴人根據行政訴訟法認為其超過舉證期限，不予質證，該證據也沒有進行播放和質證，一審竟然采納，我認為違反《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規(guī)定》“ 第三十五條　證據應當在法庭上出示，并經庭審質證。未經庭審質證的證據，不能作為定案的依據?！暗囊?guī)定。

其次：一審在“本院認為”部分，對“事實認定”做了擴大。

一審“事實認定”部分并沒有認定被上訴人房屋征收符合“專項規(guī)劃”，以及“對被征收房屋及房屋附屬物進行調查登記，調查登記的范圍包含已確權和未確權的房屋和附屬物，并且被告已經將該調查結果予以公示“，因為被上訴人是沒有證據的，但本院認為部分卻對未查明事實作出認定，明顯錯誤。

第二、一審適用法律錯誤的問題

一審根據（魯政字【1997】97號）批復及《確定土地所有權和使用權使用權的若干規(guī)定》和《土地管理法實施條例》第二條第五項規(guī)定，以戶口農轉非為由認定涉案土地屬于國有土地。

但國務院法制辦公室、國土資源部作出關于對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項的解釋意見（國法函[2005]36號文）內容如下：

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府： 根據《行政法規(guī)制定程序條例》第三十一條的規(guī)定，經國務院批準，現對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項作如下解釋： 一、該項規(guī)定，是指農村集體經濟組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經全部轉為城鎮(zhèn)居民，該農村集體經濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。 二、本解釋自公布之日起實施。

可見戶口轉變并不導致集體土地轉為國有，還應當履行征收的法定程序，本案中蘭陵縣既沒有給農民一分錢補償，又沒有要求農民向政府移交土地，土地仍然屬于集體土地。

《臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規(guī)定》已經廢止，該規(guī)定與《國有土地上房屋征收與補償條例》《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》相違背，屬于違反上位法。

第二焦點：征收補償方案及征求意見是否合法合理

第一、被上訴人征收補償方案實體內容不合法，不合理。

一審認為被上訴人征收補償方案合理合法，但一審判決僅僅從補償方案的制定程序方面進行了形式性的審查，對實體內容沒有進行審查，代理人認為房屋征收的主要爭議即為征收補償，征收補償方案合實體內容、合法性應當作為征收決定案件重點審查內容，關于這一問題最高人民法院行政庭、山東省高級人民法院行政庭均在媒體發(fā)布：征收補償方案問題“無論是有關征收決定的訴訟,還是有關補償決定的訴訟,人民法院都要堅持程序審查和實質審查相結合的原則,”，一審的做法顯然是錯誤的。

本案中征收補償方案存在嚴重問題有如下幾點：

1、補償方案違法規(guī)定對土地和房屋分開補償、操縱干預評估機構評估，限制被征收人的應得補償。

《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第四十二條房地產價格評估機構應當按照相關標準規(guī)范，如實出具評估報告。任何單位和個人不得非法干預評估活動和評估結果。

《山東省房屋征收補償條例》第十七條第二款 被征收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬于該房屋的國有土地使用權的價值。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條　被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

我們都知道，我國法律的一貫原則是“房隨地、地隨房，房屋土地不可分離”，如果房屋離開土地那么房屋就是磚頭、瓦塊、鋼筋、水泥，僅僅是一些建筑材料，不會具有市場正常價值，而被上訴人的征收補償方案（第（一）項第3、第（三）項第1等條款）規(guī)定對于被征收房屋和土地是將房屋的土地分開補償的，這樣直接導被征收房屋僅僅能夠補償房屋建筑成本價值，而不能獲得市場價值。

這樣的規(guī)定顯然違反了《山東省房屋征收補償條例》第十七條第二款“被征收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬于該房屋的國有土地使用權的價值?！钡囊?guī)定；被上訴人做這樣的方案，那么評估機構也只能按照房地分離的方式進行評估，這顯然干涉評估機構的評估工作，

違反了《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條、《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第四十二條關于禁止干涉、限制評估機構正常評估的規(guī)定。

2、對土地使用權的補償予以限制，被征收房屋和產權調換房實行不同評估標準。

被上訴人補償方案第五條第（一）項第2規(guī)定：“對于房屋建筑容積率大于1的土地使用權不予補償，房屋建筑面積不足1.0的，宅基地面積減去應補償建筑面積部分，按照評估機構評估價格補償?！?/p>

這種規(guī)定的結果就是，被征收人的房屋凡是蓋樓房的，其兩層以上的房屋，只能獲得成本價無法獲得市場價，比如你100平方米土地，建筑物160平方米，那么這60平方米被征收人只能獲得建筑成本價格，我們房屋的價值構成為建安成本、土地、區(qū)位、增值收益等多種因素構成，那我們被征收人的補償是不是客觀上減少了很多？

而被上訴人提供的產權調換房，均屬于17層高層樓房，其容積率遠遠大于1，但卻所有建筑物都包含土地使用權價值，都是按市場價。

代理人認為，這種對于被征收房屋和產權調換房實行不同的評估方法，明顯違法，屬于惡意限制被征收人應當獲得的補償，這樣的方案也干擾了評估機構的正常評估。

3、將停工補助費按照最低標準，不符合被征收人實際損失情況。

被上訴人補償方案中第八條第四項第1關于停業(yè)補助費的規(guī)定為按照按照1300元／人／月，這是《山東省人民政府關于公布全省最低工資標準的通知》確定的臨沂市最低工資標準，而實際上被征收人中員工工資均在3000元／月以上，政府作此規(guī)定限制被征收人的正常收入，明顯侵害權益，應當根據其實際工資計算。

4、高層公攤的價格問題

《臨沂市房屋征收補償暫行規(guī)定》：“高層安置優(yōu)惠。原則上安置房屋套內面積不低于被征收房屋的套內面積，滿足原套內面積所增加的公攤面積按建安成本價計算，再增加的建筑面積按市場價計算；套內面積不足部分按貨幣補償價格找回差價?！?/p>

建安成本價即重置價，根據臨沂市人民政府臨政辦發(fā)[2015]29號文件《臨沂市人民政府關于調整青苗及地上附著物征收補償標準的通知》，住宅樓的重置價為800-1200元/㎡，本案中，被上訴人的安置房為高層，但公攤部分按照1800元/㎡計算沒有按照成本價格，而上訴人的房屋價格重置價只有400-500元/㎡，這個評估機構顯然是受到了干涉，暗箱操作。

5、部分補償標準由政府規(guī)定，違法。

被上訴人補償方案規(guī)定：搬遷費由政府定價為8元/㎡，只有特殊設備才可以評估；裝修為60元/㎡或30元/㎡。

違反了《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第二款“被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定?！暗囊?guī)定。

而對于住改非房屋，最高只能增加20%的補償，且不給停產停業(yè)損失，也不合理，停產停業(yè)是客觀存在的，應當補償；而房屋增值應當參照增值收益法或市場比較法評估，給予其合理的價值補償。

6、補償方案欠缺重要內容。

被上訴人制定的補償方案欠缺《山東省國有土地上房屋征收與補

償條例》第十三條要求的被征收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素，以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被征收人利益息息相關的因素。

第二、征收補償方案沒有依法征求公眾意見。

1、沒有履行征求公眾意見的法定程序。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規(guī)定：“房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”

第十一條　市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

一審認為被上訴人公布了《征收補償安置方案》征求意見稿，但該意見稿，并沒有告知被征收人有發(fā)表意見的權利，發(fā)表意見的方式、渠道、、期限，這樣的征求意見稿即使張貼也是沒有任何意義的，被征收人無法發(fā)表意見。也許被上訴人認為其曾發(fā)布過《征求公眾意見情況的通告》中告知了發(fā)表意見的權利，但該通告的發(fā)布時間為2015年5月11日，因被上訴人之前沒有告知公眾提出發(fā)表意見的權利和途徑，故假設該通告存在的話，按照通告規(guī)定2015年5月16日截止，齊遠遠不足《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規(guī)定的至少三十日。

另：被征收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素、以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被征收人利益息息相關的因素等，甚至于在補償安置方案中都沒有寫，更不能征求公眾意見。這些問題都與被征收人利益有重大關系，但被征收人都無法發(fā)表任何意見。

聽證沒有公開舉行，沒有公示和通知程序。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條舊城改建項目聽證由市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，被上訴人提供的證據來看，是由征收辦公室組織，而且也沒有修改補償方案，不符合規(guī)定。

聽證之前沒有以公告方式告知，所以政府是否組織聽證、何時組織聽證，被征收人不知道，屬于秘密進行，沒有知情權那么也就沒有了參與權，違反《山東省行政程序規(guī)定》第三十三條“決策事項承辦單位應當在聽證會舉行15日前公告下列事項：（一）舉行聽證會的時間、地點；（二）擬作出行政決策的內容、理由、依據和背景資料；三）申請參加聽證會的時間、方式?！钡囊?guī)定。

專家論證會沒有專家，純屬走形式

一審認為，被上訴人召開專家論證會對征收補償安置方案進行專

家論證，但專家論證參加人員都是什么人，縣發(fā)改局、住建局、規(guī)劃局、房產局、國土局、卞莊街道辦事處等等吧，全部為縣政府下屬部門的工作人員，可以說沒有一個人相關領域的專家，也沒有一個也沒有研究咨詢機構人員，這些人有出具論證意見的資質和能力嗎？這樣的專家論證有什么意義？

另外仔細審查了一下，此論證報告中的依據：如占地面積、居民戶數、宅基地數均與其江蘇拆遷房案例分析總結 他文件的數據不符合，且其所稱有關征求意見的事項不存在。

《山東省行政程序規(guī)定》第三十條規(guī)定為“決策事項承辦單位應當組織相關領域專家或者研究咨詢機構，對重大行政決策方案進行必要性、可行性、科學性論證。專家論證意見應當作為政府決策的重要依據?！笨梢娺@個論證參與的程序、人員以及引用的數據全是違法和錯誤的，結果能正確嗎？

3、一審認定沒有根據。

這個征收補償方案存在這么多嚴重的問題，而一審卻認為被上訴人履行了征求公眾意見的程序和聽證程序，可見一審純粹是走形式，庭審質證意見不予答復、辯論意見避重就輕、實體問題不予審查、程序上只看有無不看內容，這樣的判決能夠正確嗎？我認為完全錯誤，不僅錯在了表面上，而且錯在骨髓里，一審法官欠缺法治精神。

第三焦點、征收程序是否合法

第一、沒有對被征收房屋進行調查登記和公示。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規(guī)定：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布?！?/p>

《山東省國有土地上房屋征收補償與補償條例》第十五條　房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

1、被征收房屋調查登記結果必然錯誤。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條，確定征收范

圍之后就應當發(fā)布暫停辦理相關手續(xù)的通知，本案被告在2015年4月21日才發(fā)布通知，要求停止辦理建設、工商等相關手續(xù)，而此時被上訴人所稱的摸底調查已經實施完畢，發(fā)布停止辦理相關手續(xù)的通知已經毫無意義，而通知之前征收范圍內改建、擴建、加建也必然會會發(fā)生，摸底的結果顯然不是最終結果，所以調查登記相當于沒有履行，因為他沒有調查最終的結果。

2、在作出《房屋征收決定》前，沒有對征收范圍內的房屋調查登記結果進行公示。

本次征收沒有對被征收房屋調查登記結果公示，這嚴重影響了絕大多數被征收人補償安置的權利，征收決定做出程序明顯違法。被上訴人沒有證據證實，應承擔舉證責任。

第二、在作出《房屋征收決定》前，沒有對未經登記的建筑進行調查、認定和處理，程序違法。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

《山東省人民政府關于貫徹實施《國有土地上房屋征收與補償條例》有關問題的通知》第二條規(guī)定：“作出房屋征收決定前，市、縣級人民政府應當組織規(guī)劃、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設、城市管理和行政執(zhí)法等部門對征收范圍內未經登記的建筑物進行調查、認定和處理，并出具相關法律文書?！?/p>

本次征收區(qū)域因歷史原因社會原因，存在大量未經登記的建筑，而被申請人沒有對因歷史社會原因形成的未經登記建筑做出認定，一律按照違章建筑給予對待，這嚴重影響了絕大多數被征收人補償安置的權利，征收決定做出程序明顯違法。

第三、不具有合法的社會穩(wěn)定風險評估。

《國有土地上房屋征收補償條例》第十二條“市、縣級人民政府

作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定?！?/p>

《山東省國有土地上房屋征收補償條例》第十五條：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當對房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收補償費用保障、風險化解措施、應急處置預案等內容進行評估論證,形成社會穩(wěn)定風險評估報告。社會穩(wěn)定風險評估報告應當作為是否作出房屋征收決定的重要依據。房屋征收決定涉及被征收人數量較多的,應當經政府常務會議討論。 作出房屋征收決定前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

《山東省行政程序規(guī)定》第二十九條　決策事項承辦單位應當對重大行政決策方案進行社會穩(wěn)定、環(huán)境、經濟等方面的風險評估；未經風險評估的，不得作出決策。

1、被上訴人的社會穩(wěn)定風險評估沒有經過縣政府常務會議討論決定，本案被征收人360多戶，（當時生效的《臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規(guī)定》規(guī)定：“ 一次性連片征收涉及300戶以上或建筑面積3萬㎡以上的，須經縣（區(qū)）人民政府常務會議研究決定。涉及戶數較少但情況特殊的，也需經同級人民政府常務會議研究決定?！保┛梢姂斀浛h政府常務會議討論決定，而本案中社會穩(wěn)定風險評估沒有經過縣政府常務會議通過，被上訴人提交的會議紀要顯示，常務會議并沒有針對社會穩(wěn)定風險問題進行決定、決策

2、被上訴人提供的社會穩(wěn)定風險評估報告系信訪局作出，信訪局并非作出征收決定的市縣人民政府，不具有主體資格，故屬于無效文件。

第四焦點：征收是否符合規(guī)劃和計劃

第一、不符合四規(guī)劃一計劃，專項規(guī)劃無證明文件。

《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第十條依照本條例第九條規(guī)定征收房屋的，由政府確定的建設項目組織實施單位向房屋征收部門提出啟動房屋征收程序，說明房屋征收范圍和符合公共利益的具體情形，并提交發(fā)展改革、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門出具的建設項目符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的證明文件。

因保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建需要征收房屋的，建設項目組織實施單位除提交前款規(guī)定的證明文件外，還應當提交發(fā)展改革部門出具的建設項目納入國民經濟和社會發(fā)展年度計劃的證明文件。

本案中被上訴人提供的國土資源局證明、規(guī)劃局證明僅僅是現有被征收房屋“占地面積180畝“”總建筑面積12萬平方米”的情況。

這些證明文件對于棚戶區(qū)改造工程是否符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃并沒有作出答復，但一審判決竟然對證據作出擴大解釋。

特別是“專項規(guī)劃”的規(guī)劃的問題，人家被上訴人沒有提供任何證據予以證明，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據，但是一審判決竟然認為其符合專項規(guī)劃。

第五焦點、征收補償安置資金是否專戶、到位

第一、作出征收決定前補償安置資金沒有到位。

被上訴人提供補償安置資金到位證明是一份由財政局證明國家金庫蘭陵支庫存有2.3億的證明，國家金庫其實就是國庫嗎，根據《國家金庫管理條例》，國庫的職能就是管理國家財產、執(zhí)行預算決算支出收入,說白了這2.3億就是放在財政上的錢根本就沒有往征收補償專戶劃撥，這怎么能叫資金到位呢？這與《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條第二款作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ玫囊?guī)定是截然相反的。

被上訴人連征收補償專項賬戶都沒有設立，一審法院竟然認為補償安置資金足額到位，簡直不可思議，一審的理由是什么嗎？是絕大多數人已經簽訂協(xié)議，這其實是以結果來倒原因，相當于拿事后的補償協(xié)議來證明前期的補償決定合法，這違反行政訴訟證據證據證明原則，但即使如此也不符合專戶儲存，?？顚Ｓ玫囊?guī)定，如果法院這么審案子，以后行政府征收都可以不設立征收補償專項賬戶。

第二、安置房源不存在

該房源目前尚未取得國有土地使用權，以及相關建設施工的手續(xù)，之后土地是否能夠開工建設具有不確定性；

規(guī)劃部門并非房屋土地管理部門，無權單獨出具房源證明；

根據《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》“第二十四條第二款因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六條 第一款被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當直接配租、配售保障性住房，不再輪候?！钡囊?guī)定以及被告證據10《關于公布2015年城鎮(zhèn)保障性安居工程任務分解落實項目（第一批）的通知》，應當在原址還遷。

以上代理意見，請予以充分考慮，謝謝。

代理人：王衛(wèi)洲 ，北京萬典律師 事務所

2016年9月22日