房屋漏水是居民小區(qū)較為普遍發(fā)生的現(xiàn)象之一。因房屋漏水造成業(yè)主財產(chǎn)損失和損害，到底應該由誰來承擔賠償責任？
由于房屋漏水的情形不同，因此定責也不盡相同。
海淀區(qū)某物業(yè)公司自2000年接管海淀某小區(qū)物業(yè)，隨著小區(qū)設備設施年久老化，給小區(qū)業(yè)主的生活帶來不便，同時也給物業(yè)公司的管理增加了難度。物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾不斷增加，小區(qū)有大量業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司對于拖欠物業(yè)費的業(yè)主不知道該如何解決，物業(yè)經(jīng)理慕名來到北京市元甲律師事務所，向元甲物業(yè)團隊的律師進行了咨詢。
物業(yè)經(jīng)理在與元甲律師咨詢時提出小區(qū)有特殊的一位業(yè)主，業(yè)主家因突下暴雨下水管阻塞導致家中被泡，現(xiàn)在不僅不交物業(yè)費，同時，要求物業(yè)公司對于家中的損失進行賠償。
某年夏天，北京突降暴雨，各大媒體爭先報道哪個城區(qū)積水嚴重、哪條道路目前無法通行等等。這時小區(qū)物業(yè)公司防汛工作也拉響了突發(fā)事件的應急工作，小區(qū)業(yè)主房屋漏水、地下車庫進水、地面積水等維修電話不斷，所有工作人員停止休假全員上崗。來律所咨詢的經(jīng)理說當天有一家業(yè)主住頂層，因突降暴雨頂層下水管道有阻塞下水不暢導致業(yè)主家中漏水，屋頂起皮、家具被泡。物業(yè)認為這是不可抗力的突發(fā)事件，物業(yè)公司接到報修后也進行了維修和協(xié)助業(yè)主把損失降低，不應該賠償，雙方一直未達成一致意見。物業(yè)公司是否要承擔責任，元甲律師也給出了專業(yè)建議。
元甲物業(yè)團隊專業(yè)解析：
首先，物業(yè)公司日常應該對小區(qū)的公共設備設施進行維修維護，定期進行巡視檢查并做好工作記錄。
其次，物業(yè)公司是專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)，雖然無法預測和消除自然災害，但如果相關部門已經(jīng)提前發(fā)出預警，物業(yè)公司應該做好相應的防范措施，如對于阻塞點進行排查、向小區(qū)業(yè)主進行提示、做好突發(fā)事件應急預案等。
 
再次，業(yè)主家中發(fā)生漏水后應及時派人進行檢修、查找原因、降低損失，盡職盡責履行物業(yè)的管理職責。
如果物業(yè)公司未能履行相應的監(jiān)督管理職責，對其不作為而擴大的損失，物業(yè)服務公司應該承擔相應的賠償責任。
綜上，物業(yè)管理人在突發(fā)自然災害中的職責，法律并沒有明確規(guī)定，主要依據(jù)業(yè)主與物業(yè)管理人簽訂的《物業(yè)服務合同》來判定物業(yè)管理人是否盡到應盡職責。
一般而言，業(yè)主與物業(yè)管理人都會在《物業(yè)服務合同》中約定，物業(yè)管理人負有對小區(qū)內(nèi)的公用設施設備進行維修、養(yǎng)護的義務。若由于物業(yè)公司未盡上述義務，例如未能對共用排水設施、設備定期進行清理、疏通，則需要對管道堵塞導致的積水倒灌，則應當為業(yè)主的損失承擔一定的賠償責任。
在強降雨、強臺風等異常天氣情況下，若物業(yè)公司既無法預見超強臺風等極端天氣可能導致的降雨強度，也無法阻止內(nèi)澇積水涌入小區(qū)的情況下，那么地下空間被淹則可以認定為不可抗力導致。若物業(yè)公司盡到了警示通知義務、采取了積極的減災措施，物業(yè)公司可以免責。
案例來源：北京市元甲律師事務所，以上為元甲律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業(yè)隱私，文中所有人的名字均使用化名。