因一方違約解除房屋買賣合同后轉(zhuǎn)售可得利益損失 ，守約方能要求適當(dāng)賠償可得利益損失。其中轉(zhuǎn)售可得利益損失 ，對(duì)房屋差價(jià)損失等可得利益損失合同有約定的轉(zhuǎn)售可得利益損失 ，按照約定處理；沒有約定的，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同的，可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

二手房買賣合同中房屋差價(jià)的損失如何賠償？

理論支點(diǎn)可得利益損失，也叫預(yù)期利益損失，是與現(xiàn)存利益相對(duì)的概念，是指在生產(chǎn)、銷售或提供服務(wù)的合同中，生產(chǎn)者、銷售者或服務(wù)提供者因?qū)Ψ降倪`約行為而受到的預(yù)期純利潤(rùn)的損失。質(zhì)言之，可得利益是合同履行后的純利潤(rùn)，不包括主觀推測(cè)的損失以及為取得利潤(rùn)所支付的費(fèi)用?？傻美姹仨毷菍韺?shí)際會(huì)得到的切實(shí)的利益，如果并非實(shí)際可以得到的，則屬于主觀的推測(cè)，不能計(jì)算在損害賠償額內(nèi)。可得利益具有如下特點(diǎn)轉(zhuǎn)售可得利益損失 ：

（1）未來性。即可得利益是一種未來利益，它在違約行為發(fā)生時(shí)并沒有為合同當(dāng)事人所實(shí)際享有，而必須通過合同的實(shí)際履行以及合同當(dāng)事人的一定的付出才能得以實(shí)現(xiàn)。或者說該利益是確定的、無爭(zhēng)議的，若一方違約，另一方將必然出現(xiàn)的一種損失。

（2）期待性。即可得利益是當(dāng)事人訂立合同時(shí)希望通過合同的履行所獲得的利益，是當(dāng)事人在訂約時(shí)能夠合理預(yù)見的利益。同時(shí)，這種可得利益應(yīng)是在短期內(nèi)能取得的利益，而不是久遠(yuǎn)將來因合同的履行而可能獲得的效應(yīng)利益。

（3）現(xiàn)實(shí)性。即可得利益已具備實(shí)現(xiàn)的客觀基礎(chǔ)和條件，只要合同如期履行，就會(huì)被當(dāng)事人所獲得。在通常情況下，當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn)這一利益作轉(zhuǎn)售可得利益損失 了一些準(zhǔn)備，具備了轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)利益的基礎(chǔ)條件。同時(shí)，這種可得利益通常應(yīng)當(dāng)是財(cái)產(chǎn)性利益，不包括非財(cái)產(chǎn)性的機(jī)遇等。

二手房交易中賣方惡意違約行為頻發(fā)，考慮其主要原因，包括兩個(gè)方面：從客觀方面講，在二手房交易價(jià)格攀升過快的情況下，在二手房買賣合同簽訂幾天后，房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)大幅上漲，即所謂的“一天一個(gè)價(jià)”。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)交易環(huán)境就成為促使不誠信的賣房人萌發(fā)失信違約、“一房數(shù)賣”等念頭的客觀誘因。另外，大部分的二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)居間促成，中介機(jī)構(gòu)參與交易整個(gè)過程。在此過程中，由于監(jiān)管不力，中介機(jī)構(gòu)工作人員違規(guī)違法操作頻發(fā)，導(dǎo)致“陰陽合同”、雙方意思表示送達(dá)不暢等問題。從主觀方面講，一些二手房交易中的賣房人缺乏市場(chǎng)交易的誠信意識(shí)，易受非法經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，企圖以惡意毀約的不誠信手段來牟取房屋價(jià)格上漲帶來的非法收益。在這種非法動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，失信違約的表現(xiàn)可以概括為六大典型行為：一是惡意拖延交付房屋轉(zhuǎn)售可得利益損失 ；二是惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更也就是過戶手續(xù)；三是拒絕受領(lǐng)買房人交付的購房款；四是無理由故意退還購房款；五是以不充分、不正當(dāng)?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬课葙I賣合同，不再履行；六是在辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)前進(jìn)行“一房二賣”或者“一房數(shù)賣”或者無交易基礎(chǔ)的惡意過戶，故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實(shí)際履行的后果。不論具體表現(xiàn)如何，賣房人惡意違約的最終目的是使房屋買賣合同無法履行，從而獲得房屋價(jià)格上漲帶來的非法投機(jī)利益。這種非法投機(jī)利益損害了守法買房人的正當(dāng)利益，觸犯了法律法規(guī)與道德底線，破壞了正常的市場(chǎng)交易秩序，踐踏了誠實(shí)信用基本原則與精神。人民法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)這種投機(jī)行為應(yīng)堅(jiān)決打擊。

實(shí)務(wù)爭(zhēng)點(diǎn)房屋買賣合同糾紛中，對(duì)于房屋差價(jià)損失賠償?shù)膯栴}，司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋差價(jià)損失因無法確切計(jì)算，故不宜判決支持賠償。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋差價(jià)損失應(yīng)予賠償，其屬于實(shí)際損失。如果當(dāng)事人之間對(duì)房屋差價(jià)賠償有約定的，從約定；沒有約定的，可以按照后合同與前合同之間的差價(jià)確定房屋差價(jià)損失，或以房?jī)r(jià)上漲時(shí)另購?fù)葪l件房屋需多付出的價(jià)款，或者房?jī)r(jià)下跌時(shí)另售房屋少獲得的價(jià)款標(biāo)準(zhǔn)確定。

作者觀點(diǎn)筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)均值得商榷。

首先，應(yīng)區(qū)分可得利益與履行利益。損害賠償是一個(gè)在二手房買賣合同糾紛中常見的問題，一般發(fā)生在合同履行中因違約所產(chǎn)生的賠償責(zé)任與合同撤銷或被宣告無效后產(chǎn)生的締約過失責(zé)任之中。這一問題還與二手房交易中的其他問題交織并存，在“一房數(shù)賣”、連環(huán)買賣、“陰陽合同”、共有房屋、無證售房、中介問題、承租人優(yōu)先購買權(quán)等糾紛中均有可能出現(xiàn)。損害賠償?shù)姆秶菍?shí)務(wù)中的疑難問題，這一問題涉及信賴?yán)?、履行利益與可得利益等概念。尤其是履行利益與可得利益，由于概念上沒有厘清，實(shí)務(wù)中經(jīng)常將二者混用。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第9條規(guī)定：“在當(dāng)前市場(chǎng)主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導(dǎo)致可得利益損失。根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失和轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等類型。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤(rùn)損失。承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉(zhuǎn)售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失。”該條實(shí)際上區(qū)分了可得利益與履行利益。所謂可得利益，是指僅限于未來可以得到的利益，它不包括履行本身所獲得利益，即不包括交付貨物或支付貨款本身，而主要是指獲取利潤(rùn)所對(duì)應(yīng)的利益?？傻美媸且环N未來利益，必須具有一定的確定性。所謂履行利益，是大陸法系中的概念，是指法律行為有效成立，但因債務(wù)不履行而生的損失，又稱為積極利益之損害，其是與信賴?yán)嫦鄬?duì)應(yīng)的概念?？梢姡傻美媾c履行利益的內(nèi)涵和外延均不相同，不應(yīng)混為一談。筆者認(rèn)為，房屋差價(jià)損失應(yīng)屬于履行利益范疇。

其次，房屋買賣合同中的違約損害賠償應(yīng)以完全賠償為原則。所謂完全賠償原則，是相對(duì)于超額賠償而言的，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負(fù)賠償責(zé)任。完全賠償是對(duì)受害人的利益實(shí)行全面、充分保護(hù)的有效措施。從公平和等價(jià)交換原則來看，由于違約當(dāng)事人的違約而便受害人遭受損害，違約當(dāng)事人也應(yīng)以自己的財(cái)產(chǎn)賠償全部損害。房屋是普通百姓賴以生活的安身立家之所，近年來，各地房?jī)r(jià)成倍上漲，對(duì)于大多數(shù)購房人而言，其所購買的房屋一旦因?yàn)槌鲑u人惡意違約導(dǎo)致合同無法履行，將不可能再以同樣的價(jià)格購買到同樣條件的房屋，會(huì)遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。這種損失是守約方遭受的實(shí)際損失，是可以計(jì)算的。按照違約損害完全賠償原則，違約損害賠償是以當(dāng)事人遭受的實(shí)際損失作為確定賠償范圍的標(biāo)準(zhǔn)，損害賠償不能超過實(shí)際損失，即受害人不能因此獲利，而違約方的過錯(cuò)程度也不能作為確定賠償責(zé)任范圍的標(biāo)準(zhǔn)。

最后，房屋買賣合同中對(duì)于違約賠償范圍有約定的，從約定；沒有對(duì)差價(jià)損失賠償進(jìn)行約定的，守約方請(qǐng)求賠償?shù)?，?yīng)予支持。應(yīng)當(dāng)明確的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價(jià)格變動(dòng)屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即使房屋價(jià)格短期內(nèi)漲跌幅度很大，也不能認(rèn)為是情勢(shì)變更，出賣人更不能以此為由拒絕履行合同。善意買受人向出賣人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)予支持?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失”。違約損害賠償數(shù)額的計(jì)算方式有兩種，主觀計(jì)算方法和客觀計(jì)算方法。主觀計(jì)算方法又稱具體計(jì)算方法，它是指根據(jù)受害人具體遭受的損失、支出的費(fèi)用來計(jì)算損害額。主觀計(jì)算方法將非違約方實(shí)際遭受的損失作為確定違約損害賠償?shù)囊罁?jù)?？陀^計(jì)算方法又稱抽象計(jì)算方法，它是指以代替履行的市場(chǎng)價(jià)格作為確定違約損害數(shù)額的依據(jù)。

綜上所述，在房屋買賣糾紛中，由于違約方惡意違約造成守約方損失的，守約方請(qǐng)求賠償房屋差價(jià)損失的，因該損失屬于履行利益損失，應(yīng)予賠償。損害賠償?shù)木唧w數(shù)額應(yīng)以守約方的實(shí)際損失為準(zhǔn)，如果有約定的具體數(shù)額或者具體計(jì)算方法的，從其約定；如果沒有具體約定的，則以主觀計(jì)算方法與客觀計(jì)算方法相結(jié)合的方式確定；如果約定的損害賠償過高或過低的，應(yīng)予增加或酌減。

可得利益轉(zhuǎn)售可得利益損失 的損失轉(zhuǎn)售可得利益損失 ，雖然不是現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失，但它是合同如約履行后當(dāng)事人本來可以獲得的財(cái)產(chǎn)利益。例如，在涉及轉(zhuǎn)賣的合同關(guān)系中，買方因賣方不交貨而無法轉(zhuǎn)售，其所遭受的利潤(rùn)損失，就是方得利益損失，違約方應(yīng)予賠償?？傻美嬗幸韵绿卣鳎?．可得利益是一種未來利益，是通過合同的實(shí)際履行才能獲得的利益。2．可得利益具備實(shí)現(xiàn)的條件，只要合同如約履行，就會(huì)被當(dāng)事人獲得。3．可得利益是當(dāng)事人訂立合同時(shí)，期望通過合同的履行能夠獲得的利益，也是在訂約時(shí)能夠合理預(yù)見到的利益。

在賠償可得利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用“合理預(yù)見”規(guī)則。即賠償額限于違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因其違反合同可能給對(duì)方造成的損失。在這里，預(yù)見的主體是違約方而非守約方，以維護(hù)公平；預(yù)見的時(shí)間為訂立合同時(shí)而非違約時(shí)，以排除市場(chǎng)變化對(duì)賠償額的影響；預(yù)見的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)理性的、通常的標(biāo)準(zhǔn)。

1.生產(chǎn)利潤(rùn)損失。這類損失多與生產(chǎn)設(shè)備和原材料轉(zhuǎn)售可得利益損失 的買賣合同有關(guān)。在這類合同中轉(zhuǎn)售可得利益損失 ，買方所買轉(zhuǎn)售可得利益損失 的設(shè)備或原材料是用于生產(chǎn)的，如果賣方不交貨、所交付的設(shè)備或原材料不合格或遲延交付，必然會(huì)耽擱買方的生產(chǎn)，給買方造成生產(chǎn)利潤(rùn)損失。在這種情況下，買方的生產(chǎn)利潤(rùn)損失一般可根據(jù)所延誤的生產(chǎn)期限與可比利潤(rùn)率來計(jì)算。在買方財(cái)務(wù)制度規(guī)范的情況下，這一可比利潤(rùn)率是受害人在以往一定期限內(nèi)的（月或年）平均經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)轉(zhuǎn)售可得利益損失 ；在受害人財(cái)務(wù)制度不完善規(guī)范的情況下，則是同類企業(yè)在相同市場(chǎng)條件下的（月或年）利潤(rùn)率。在應(yīng)當(dāng)采取減損措施的情況下，所延誤的生產(chǎn)期限應(yīng)計(jì)算至已經(jīng)或可以采取減損措施之日為止。

2.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。這類損失多與承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同有關(guān)。例如，原告與被告簽訂合同約定，原告在3年的時(shí)間內(nèi)為被告的產(chǎn)品提供廣告宣傳服務(wù)，結(jié)果合同履行1年后，被告提出終止履行。此時(shí)，原告的可得利益損失就可根據(jù)經(jīng)營(yíng)1年的利潤(rùn)來計(jì)算其剩余兩年的預(yù)期利潤(rùn)損失。又如原告租用被告的冷庫從事經(jīng)營(yíng)，期限為5年，結(jié)果合同履行2年之后，被告提出終止合同。那么就可根據(jù)原告前兩年的平均利潤(rùn)來計(jì)算其剩余3年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。

3.轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失。在買賣合同中，賣方違約不交貨，導(dǎo)致買方無法將該批貨物轉(zhuǎn)售于其已簽約的下家買主，則其轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失一般來說就是轉(zhuǎn)售合同價(jià)款與原合同價(jià)款的差額，再扣除必要的轉(zhuǎn)售成本。當(dāng)然，轉(zhuǎn)售合同必須是在違約行為發(fā)生之前簽訂的。例如甲乙約定，甲向乙購買100噸小麥，每噸1000元。合同簽訂后，甲又與丙訂立合同，以每噸1200元的價(jià)格將該批小麥轉(zhuǎn)賣給丙。如果乙違約不交貨，則甲所遭受的轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失就是轉(zhuǎn)售可得利益損失 ：（1200－1000）×100－轉(zhuǎn)售成本。