2020年5月13日。

2020年5月13日義烏舊改84.5號文件 ，義烏市頒布了一份農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組文件義烏舊改84.5號文件 ，即義土改【2020】1號文件義烏舊改84.5號文件 ，關(guān)于印發(fā)《義烏市農(nóng)村有機(jī)更新實(shí)施辦法（試行）》義烏舊改84.5號文件 的通知義烏舊改84.5號文件 ，簡稱84.5。

義烏農(nóng)村84.5微改造是進(jìn)行舊屋改造，農(nóng)村有機(jī)更新。

義烏市，浙江省轄縣級市，由金華市代管，古稱“烏傷”，金華-義烏（浙中）和杭州（浙北）、寧波（浙東）、溫州（浙南）并列浙江四大區(qū)域中心城市義烏舊改84.5號文件 ；位于浙江省中部，地處金衢盆地東部，市境東、南、北三面群山環(huán)抱，南北長58.15公里，東西寬44.41公里，面積1105.46平方千米 。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年11月1日零時，義烏常住人口為1859390人。

義烏先后出義烏舊改84.5號文件 了“初唐四杰”之一駱賓王、宋代名將宗澤、金元四大名醫(yī)之一朱丹溪及現(xiàn)代教育家陳望道、文藝?yán)碚摷荫T雪峰、歷史學(xué)家吳晗等歷史名人義烏舊改84.5號文件 ；是中國首個也是唯一一個在縣級市國家級綜合改革試點(diǎn)，先后被授予中國國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家森林城市和浙江省文明示范市等榮譽(yù)稱號。義烏國際商貿(mào)城被中國國家旅游局授予中國首個AAAA級購物旅游區(qū)。義烏是中國大陸六大強(qiáng)縣（市）之一，是中國最富裕義烏舊改84.5號文件 的地區(qū)之一。義烏是全球最大義烏舊改84.5號文件 的小商品集散中心，被聯(lián)合國、世界銀行等國際權(quán)威機(jī)構(gòu)確定為世界第一大市場。義烏被列為第一批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)。2019全國營商環(huán)境百強(qiáng)縣、2019年全國綜合經(jīng)濟(jì)競爭力第六名。2020年7月，全國愛衛(wèi)會確認(rèn)義烏市為2019年國家衛(wèi)生城市 ；同年11月，入選“第六屆全國文明城市名單”。

日前義烏舊改84.5號文件 ，《義烏市農(nóng)村有機(jī)更新實(shí)施辦法（試行）》出臺義烏舊改84.5號文件 ，對農(nóng)村有機(jī)更新的實(shí)施程序、規(guī)劃編制、規(guī)模核定和建設(shè)模式、審批和安置、舊房拆除等內(nèi)容作出具體規(guī)定。實(shí)施辦法提出，要堅(jiān)持“自愿+規(guī)劃+設(shè)計(jì)+規(guī)范、尊重農(nóng)民自主選擇權(quán)、農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模控制、實(shí)施規(guī)劃聯(lián)建、集中安置、鼓勵節(jié)約用地壯大村集體經(jīng)濟(jì)”的指導(dǎo)思想，遵循“三生融合、多規(guī)合一、集約用地、穩(wěn)妥有序”的原則，開展農(nóng)村有機(jī)更新。

新政正式發(fā)布，為我市正如火如荼開展的農(nóng)村有機(jī)更新按下了加速鍵。這些新舉措有哪些背景？“新”在哪里？5月27日，針對老百姓最關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，記者采訪了市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人，為新政作一詳細(xì)解讀，讓您“讀”懂《義烏市農(nóng)村有機(jī)更新實(shí)施辦法（試行）》。

主要有十個方面修改點(diǎn)

《義烏市農(nóng)村有機(jī)更新實(shí)施辦法（試行）》共9章57條。與84號文相比，節(jié)約集約用地要求沒有變，引導(dǎo)高低結(jié)合的安置方式?jīng)]有變，審批對象的要求沒有變。另外，以前已經(jīng)批準(zhǔn)改造并開工建設(shè)的村，或者村莊建設(shè)規(guī)劃、實(shí)施細(xì)則、分戶報批已批準(zhǔn)且建設(shè)用地已落實(shí)的村，允許按原批準(zhǔn)方案執(zhí)行。本辦法最主要的修改點(diǎn)有十個方面：

01 建設(shè)模式作了調(diào)整

本辦法明確由自然資源和規(guī)劃局會同相關(guān)部門編制完善全市“1（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的村居）+X（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的中心村）+Y（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的保留村）”的農(nóng)村和社區(qū)空間布局規(guī)劃，在統(tǒng)一村莊規(guī)劃布局的前提下，分類分區(qū)明確建設(shè)模式：

“1”——城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)不屬于城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)范圍的村居，引導(dǎo)“多村整合、集中聯(lián)建”，采用高低結(jié)合方式，建設(shè)城市社區(qū)義烏舊改84.5號文件 ；

“X”——城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的中心村就地采取農(nóng)村土地綜合整治的辦法，按照“多個自然村就近物理合并、分功能區(qū)集中規(guī)劃聯(lián)建”原則，優(yōu)化三生空間，建設(shè)新型和美鄉(xiāng)村；

“Y”——城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的保留村，有條件的要鼓勵多村整合，對確需保留的有發(fā)展優(yōu)勢和特色價值的村莊，應(yīng)按照村莊規(guī)劃做好保護(hù)、傳承和發(fā)展，鼓勵到就近的中心村或鎮(zhèn)區(qū)（中心城區(qū)）實(shí)施多層、高層住宅集中聯(lián)建安置。本辦法同時明確了統(tǒng)一村莊設(shè)計(jì)、統(tǒng)一風(fēng)貌管控的要求。

02 人均用地標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整

根據(jù)2017年12月原國土資源廳發(fā)布的《浙江省村土地利用規(guī)劃編制技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，并綜合了我市以往兩個規(guī)定的做法以及村莊建設(shè)用地現(xiàn)狀情況，本辦法明確現(xiàn)狀人均村莊建設(shè)用地面積已經(jīng)超過100平方米的，按照人均100平方米核定建設(shè)用地規(guī)模；現(xiàn)狀人均用地在90-100平方米的，按現(xiàn)狀面積核定規(guī)模；現(xiàn)狀人均用地少于90平方米的，按照人均90平方米核定規(guī)模。

03 規(guī)劃控制標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整

本辦法充分放活村莊建設(shè)模式，只對幾項(xiàng)大指標(biāo)進(jìn)行明確，并取消了生產(chǎn)用房的相關(guān)規(guī)定：（1）建筑高度需符合控高要求，且需滿足機(jī)場凈空和城鄉(xiāng)景觀風(fēng)貌要求；（2）多層、高層住宅原則上要規(guī)劃集中聯(lián)建；（3）聯(lián)立式住宅采用雙控指標(biāo)，在審批面積控制的同時，控制建筑面積，安置系數(shù)不得超過1：3.5；鼓勵聯(lián)立式住宅縮減占地面積，在保證審批的總建筑面積不減少的前提下，提高建筑層數(shù)。

04 戶控標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整

本辦法明確人均宅基地分配基數(shù)最高不超過30平方米，且戶控面積最高不超過120平方米；非村級組織成員戶控最高不得超過90平方米。農(nóng)戶的余房部分按1:0.7打折，但不能超過120平方米的最高戶控標(biāo)準(zhǔn)；再超過的部分，采取多層、高層住宅方式補(bǔ)償，按余房面積的大小分檔增加安排不超過60、120、180平方米的多層、高層住宅。鼓勵村級組織采用貨幣補(bǔ)償、內(nèi)部再分配等方式退出非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有的合法宅基地。

05 安置系數(shù)作了調(diào)整

本辦法將多層、高層公寓的安置系數(shù)統(tǒng)一調(diào)整為1：4。配套用房（一般指裙房）安置比例最高不超過1：1，產(chǎn)權(quán)屬村級組織，不得分配給農(nóng)戶，優(yōu)先用于物業(yè)、居家養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施，經(jīng)營性設(shè)施部分可以用于經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

06 明確了村莊公共服務(wù)設(shè)施用地占比

根據(jù)國家《鄉(xiāng)村公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》，明確要統(tǒng)籌合理布局各類村莊公共服務(wù)設(shè)施。

規(guī)劃人口大于3000的特大型村，公共服務(wù)設(shè)施用地比例為8-12%；規(guī)劃人口在1001-3000的大型村，比例為6-10%；

規(guī)劃人口在601-1000的中型村，比例為6-8%；規(guī)劃人口小于等于600的小型村，比例為5-6%。

規(guī)劃人口越多的村莊公共服務(wù)設(shè)施用地占比越高，以滿足人口集聚后的基本公共服務(wù)配套建設(shè)要求。

07 以市場化手段打通各項(xiàng)安置政策

按照“財(cái)力可承受、政府資金平衡、等價值置換”的原則，充分運(yùn)用市場化手段打通新社區(qū)集聚建設(shè)、城市有機(jī)更新和房地產(chǎn)市場等相關(guān)政策和安置途徑。以各鎮(zhèn)街農(nóng)村土地整備公司為統(tǒng)一平臺，鼓勵宅基地資格權(quán)通過市場化方式跨村調(diào)劑顯化價值。群眾可以將宅基地資格權(quán)通過調(diào)劑變成資金，購買商品房、新社區(qū)集聚高層住宅或者政府回遷房，也可以將宅基地資格權(quán)跨村跨鎮(zhèn)街安置落地，有了更多的選擇權(quán)。同時守住改革底線，宅基地資格權(quán)調(diào)入方必須為本村宅基地審批或安置對象，以及本市域范圍內(nèi)的村級集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且在同一行政村內(nèi)調(diào)入面積不得超過最高戶型面積。

08 強(qiáng)調(diào)了節(jié)約用地、壯大村集體經(jīng)濟(jì)的要求

在明確村莊公共服務(wù)設(shè)施用地占比的基礎(chǔ)上，要求科學(xué)規(guī)劃建設(shè)“一村兩樓宇”和“多村聯(lián)建”物業(yè)項(xiàng)目，在優(yōu)先滿足村居社區(qū)日常公共管理服務(wù)需要的基礎(chǔ)上，其中的經(jīng)營性設(shè)施用地部分，可以由村級組織通過入市等多種途徑開發(fā)利用，為“消薄”和壯大村集體經(jīng)濟(jì)注入更大動力。

另外，規(guī)定人均村莊建設(shè)用地面積超過100平方米退出的建設(shè)用地部分，可按不高于10%的比例獎勵，由所在村用于異地調(diào)整入市等；在核定的村莊建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)節(jié)余的建設(shè)用地，允許規(guī)劃為集體經(jīng)營性用地，與村莊公共服務(wù)設(shè)施用地當(dāng)中的經(jīng)營性設(shè)施用地一并科學(xué)規(guī)劃開發(fā)利用，壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

09 突出了規(guī)劃引領(lǐng)、鞏固改革成果和便民服務(wù)等要求

本辦法一是強(qiáng)調(diào)了國土空間規(guī)劃、“1+X+Y”農(nóng)村和社區(qū)空間布局規(guī)劃，以及多規(guī)合一村莊規(guī)劃的工作要求，并按分類分區(qū)明確高低結(jié)合或聯(lián)立式住宅等建設(shè)模式，并引導(dǎo)多層、高層住宅和聯(lián)立式住宅集中規(guī)劃聯(lián)建。

二是在審批程序當(dāng)中，充分運(yùn)用好宅基地資格權(quán)，在登記造冊基礎(chǔ)上精準(zhǔn)測算分戶安置基數(shù)和安置面積；農(nóng)戶可以自愿有償退出宅基地使用權(quán)和資格權(quán)；符合條件的農(nóng)戶可以參加宅基地跨村跨鎮(zhèn)街安置和高層跨村跨鎮(zhèn)街安置。

三是對涉及農(nóng)村有機(jī)更新的行政審批事項(xiàng)和辦事程序，納入我市農(nóng)民建房“一件事”管理，按照“最多跑一次”的要求，切實(shí)優(yōu)化服務(wù)。

10 鼓勵代建，加強(qiáng)規(guī)劃管控

明確了代建的獎勵和配套政策，主要有8個方面：

一是按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理的要求，鼓勵有資質(zhì)的國資公司和資質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好、責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的社會企業(yè)參與代建，提高村莊規(guī)劃建設(shè)品質(zhì)。

二是對委托代建的，需新增建設(shè)用地實(shí)行應(yīng)保盡保。

三是由自規(guī)局出具地塊規(guī)劃條件，由代建單位具體編制多規(guī)合一村莊規(guī)劃。

四是對委托代建中涉及的相關(guān)審批許可事項(xiàng)，由鎮(zhèn)街、自規(guī)局、建設(shè)局等相關(guān)部門和單位給予特事特辦。

五是為籌措更多代建資金，參照商品住宅開發(fā)項(xiàng)目靈活規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以對容積率給予一定的獎勵。

六是參照商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，在建筑主體工程竣工驗(yàn)收后，對取得宅基地資格權(quán)的農(nóng)戶以公開競爭方式進(jìn)行聯(lián)立式住宅有償選房。

七是農(nóng)村有機(jī)更新中通過有償選房、有償選位等市場化方式籌措的資金及收取的各項(xiàng)費(fèi)用，在保證基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)前提下，優(yōu)先用于補(bǔ)貼代建所需資金。

八是建立違反規(guī)劃的“零容忍”查處制度，嚴(yán)格防止農(nóng)村違建。

統(tǒng)一明確相關(guān)難點(diǎn)問題

以往的農(nóng)村改造當(dāng)中，政策未對操作中的一些難點(diǎn)和父母分戶、半邊戶、外嫁女、離婚等特殊情形作統(tǒng)一規(guī)定，導(dǎo)致各鎮(zhèn)街把握標(biāo)準(zhǔn)不一，各村實(shí)施細(xì)則規(guī)定也是五花八門，出現(xiàn)了相互攀比、濫開口子等情況，并造成大量信訪。本辦法中以指導(dǎo)意見的形式對相關(guān)難點(diǎn)問題作統(tǒng)一明確：

　【拓展資料】　1 明確必須統(tǒng)一人口計(jì)算截止時間，有機(jī)更新必須一次性實(shí)施到位，不得分批開展。

2 明確分戶審批鎮(zhèn)街聯(lián)審機(jī)制和職責(zé)分工問題，提高分戶審批的質(zhì)量和效率。

3 明確建設(shè)用地規(guī)模最終確定后，需按規(guī)定整體辦理供地手續(xù)，老村建設(shè)用地部分也應(yīng)一并重新辦理供地手續(xù)。

4 明確村內(nèi)有遺留舊房拆除和安置問題未解決的，不得啟動多層、高層建設(shè)。

5 明確高層住宅集中聯(lián)建原則上不少于5幢，每幢不少于2個單元。

6 父母和上輩老人不可單獨(dú)立戶，必須與子女合并報批，并實(shí)行雙控標(biāo)準(zhǔn)，合并報批達(dá)到最高戶型標(biāo)準(zhǔn)后，剩下的父母和上輩老人可安排多層、高層住宅，人均建筑面積標(biāo)準(zhǔn)不超過60平方米。

7 夫妻雙方中一方為非農(nóng)的“半邊戶”，非農(nóng)方可以按村級組織成員的標(biāo)準(zhǔn)減半享受宅基地安置或選擇建筑面積不超過60平方米的水平房。非農(nóng)一方屬整體“農(nóng)轉(zhuǎn)非”且未享受住房政策的，參照村級集體經(jīng)濟(jì)組織成員待遇參加農(nóng)村有機(jī)更新。

8 外嫁女戶口未遷出，或者戶口遷回本村的已離婚外嫁女，可以參加高層住宅安置。

9 已離婚雙方均未再婚的，按離婚前戶型面積控制。

84號 為義烏舊改84.5號文件 了創(chuàng)造美好義烏舊改84.5號文件 的生活和居住環(huán)境義烏舊改84.5號文件 ，根據(jù)義政發(fā)〔2009〕84號文件義烏舊改84.5號文件 ，結(jié)合后宅街道和本村實(shí)際，經(jīng)村兩委和村民代表會議討論，制定本實(shí)施細(xì)則。本次農(nóng)房改造以全域土地綜整治與生態(tài)修復(fù)為規(guī)劃指導(dǎo)，各個自然村拆舊房復(fù)墾，置換建設(shè)用地，完成生態(tài)修復(fù)，最終建設(shè)出農(nóng)田連片化、農(nóng)房集中化、環(huán)境優(yōu)美化的和美鄉(xiāng)村新格局。