因一方違約解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，守約方能要求適當(dāng)賠償可得利益損失。其中，對(duì)房屋差價(jià)損失等可得利益損失合同有約定買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 的，按照約定處理；沒(méi)有約定買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 的，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同的，可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后守約方可以要求適當(dāng)賠償可得利益損失。其中對(duì)房屋差價(jià)損失等可得利益損失合同有約定買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 的買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ，按照約定處理；沒(méi)有約定的，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同的，可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。法律依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ：《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

合同的可得利益損失的評(píng)估方式買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ：生產(chǎn)利潤(rùn)損失加上經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失就是可得利益損失。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買(mǎi)賣(mài)合同中違約中買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ，因出賣(mài)人違約而造成買(mǎi)受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤(rùn)損失。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ，造成對(duì)方損失的買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

二手房買(mǎi)賣(mài)合同中房屋差價(jià)的損失如何賠償？

理論支點(diǎn)可得利益損失買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ，也叫預(yù)期利益損失買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ，是與現(xiàn)存利益相對(duì)的概念，是指在生產(chǎn)、銷(xiāo)售或提供服務(wù)的合同中，生產(chǎn)者、銷(xiāo)售者或服務(wù)提供者因?qū)Ψ降倪`約行為而受到的預(yù)期純利潤(rùn)的損失。質(zhì)言之，可得利益是合同履行后的純利潤(rùn)，不包括主觀推測(cè)的損失以及為取得利潤(rùn)所支付的費(fèi)用?？傻美姹仨毷菍?lái)實(shí)際會(huì)得到的切實(shí)的利益，如果并非實(shí)際可以得到的，則屬于主觀的推測(cè)，不能計(jì)算在損害賠償額內(nèi)?？傻美婢哂腥缦绿攸c(diǎn)：

（1）未來(lái)性。即可得利益是一種未來(lái)利益，它在違約行為發(fā)生時(shí)并沒(méi)有為合同當(dāng)事人所實(shí)際享有，而必須通過(guò)合同的實(shí)際履行以及合同當(dāng)事人的一定的付出才能得以實(shí)現(xiàn)?；蛘哒f(shuō)該利益是確定的、無(wú)爭(zhēng)議的，若一方違約，另一方將必然出現(xiàn)的一種損失。

（2）期待性。即可得利益是當(dāng)事人訂立合同時(shí)希望通過(guò)合同的履行所獲得的利益，是當(dāng)事人在訂約時(shí)能夠合理預(yù)見(jiàn)的利益。同時(shí)，這種可得利益應(yīng)是在短期內(nèi)能取得的利益，而不是久遠(yuǎn)將來(lái)因合同的履行而可能獲得的效應(yīng)利益。

（3）現(xiàn)實(shí)性。即可得利益已具備實(shí)現(xiàn)的客觀基礎(chǔ)和條件，只要合同如期履行，就會(huì)被當(dāng)事人所獲得。在通常情況下，當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn)這一利益作買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 了一些準(zhǔn)備，具備買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 了轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)利益的基礎(chǔ)條件。同時(shí)，這種可得利益通常應(yīng)當(dāng)是財(cái)產(chǎn)性利益，不包括非財(cái)產(chǎn)性的機(jī)遇等。

二手房交易中賣(mài)方惡意違約行為頻發(fā)，考慮其主要原因，包括兩個(gè)方面：從客觀方面講，在二手房交易價(jià)格攀升過(guò)快的情況下，在二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂幾天后，房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)大幅上漲，即所謂的“一天一個(gè)價(jià)”。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)交易環(huán)境就成為促使不誠(chéng)信的賣(mài)房人萌發(fā)失信違約、“一房數(shù)賣(mài)”等念頭的客觀誘因。另外，大部分的二手房買(mǎi)賣(mài)都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)居間促成，中介機(jī)構(gòu)參與交易整個(gè)過(guò)程。在此過(guò)程中，由于監(jiān)管不力，中介機(jī)構(gòu)工作人員違規(guī)違法操作頻發(fā)，導(dǎo)致“陰陽(yáng)合同”、雙方意思表示送達(dá)不暢等問(wèn)題。從主觀方面講，一些二手房交易中的賣(mài)房人缺乏市場(chǎng)交易的誠(chéng)信意識(shí)，易受非法經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，企圖以惡意毀約的不誠(chéng)信手段來(lái)牟取房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的非法收益。在這種非法動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，失信違約的表現(xiàn)可以概括為六大典型行為：一是惡意拖延交付房屋；二是惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更也就是過(guò)戶(hù)手續(xù)；三是拒絕受領(lǐng)買(mǎi)房人交付的購(gòu)房款；四是無(wú)理由故意退還購(gòu)房款；五是以不充分、不正當(dāng)?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬课葙I(mǎi)賣(mài)合同，不再履行；六是在辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)前進(jìn)行“一房二賣(mài)”或者“一房數(shù)賣(mài)”或者無(wú)交易基礎(chǔ)的惡意過(guò)戶(hù)，故意釀成房屋買(mǎi)賣(mài)合同在客觀上無(wú)法實(shí)際履行的后果。不論具體表現(xiàn)如何，賣(mài)房人惡意違約的最終目的是使房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，從而獲得房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的非法投機(jī)利益。這種非法投機(jī)利益損害了守法買(mǎi)房人的正當(dāng)利益，觸犯了法律法規(guī)與道德底線，破壞了正常的市場(chǎng)交易秩序，踐踏了誠(chéng)實(shí)信用基本原則與精神。人民法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)這種投機(jī)行為應(yīng)堅(jiān)決打擊。

實(shí)務(wù)爭(zhēng)點(diǎn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，對(duì)于房屋差價(jià)損失賠償?shù)膯?wèn)題，司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋差價(jià)損失因無(wú)法確切計(jì)算，故不宜判決支持賠償。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋差價(jià)損失應(yīng)予賠償，其屬于實(shí)際損失。如果當(dāng)事人之間對(duì)房屋差價(jià)賠償有約定的，從約定；沒(méi)有約定的，可以按照后合同與前合同之間的差價(jià)確定房屋差價(jià)損失，或以房?jī)r(jià)上漲時(shí)另購(gòu)?fù)葪l件房屋需多付出的價(jià)款，或者房?jī)r(jià)下跌時(shí)另售房屋少獲得的價(jià)款標(biāo)準(zhǔn)確定。

作者觀點(diǎn)筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)均值得商榷。

首先，應(yīng)區(qū)分可得利益與履行利益。損害賠償是一個(gè)在二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中常見(jiàn)的問(wèn)題，一般發(fā)生在合同履行中因違約所產(chǎn)生的賠償責(zé)任與合同撤銷(xiāo)或被宣告無(wú)效后產(chǎn)生的締約過(guò)失責(zé)任之中。這一問(wèn)題還與二手房交易中的其他問(wèn)題交織并存，在“一房數(shù)賣(mài)”、連環(huán)買(mǎi)賣(mài)、“陰陽(yáng)合同”、共有房屋、無(wú)證售房、中介問(wèn)題、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等糾紛中均有可能出現(xiàn)。損害賠償?shù)姆秶菍?shí)務(wù)中的疑難問(wèn)題，這一問(wèn)題涉及信賴(lài)?yán)?、履行利益與可得利益等概念。尤其是履行利益與可得利益，由于概念上沒(méi)有厘清，實(shí)務(wù)中經(jīng)常將二者混用。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第9條規(guī)定：“在當(dāng)前市場(chǎng)主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導(dǎo)致可得利益損失。根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失和轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等類(lèi)型。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買(mǎi)賣(mài)合同違約中，因出賣(mài)人違約而造成買(mǎi)受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤(rùn)損失。承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。先后系列買(mǎi)賣(mài)合同中，因原合同出賣(mài)方違約而造成其后的轉(zhuǎn)售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失。”該條實(shí)際上區(qū)分了可得利益與履行利益。所謂可得利益，是指僅限于未來(lái)可以得到的利益，它不包括履行本身所獲得利益，即不包括交付貨物或支付貨款本身，而主要是指獲取利潤(rùn)所對(duì)應(yīng)的利益。可得利益是一種未來(lái)利益，必須具有一定的確定性。所謂履行利益，是大陸法系中的概念，是指法律行為有效成立，但因債務(wù)不履行而生的損失，又稱(chēng)為積極利益之損害，其是與信賴(lài)?yán)嫦鄬?duì)應(yīng)的概念?？梢?jiàn)，可得利益與履行利益的內(nèi)涵和外延均不相同，不應(yīng)混為一談。筆者認(rèn)為，房屋差價(jià)損失應(yīng)屬于履行利益范疇。

其次，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的違約損害賠償應(yīng)以完全賠償為原則。所謂完全賠償原則，是相對(duì)于超額賠償而言的，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負(fù)賠償責(zé)任。完全賠償是對(duì)受害人的利益實(shí)行全面、充分保護(hù)的有效措施。從公平和等價(jià)交換原則來(lái)看，由于違約當(dāng)事人的違約而便受害人遭受損害，違約當(dāng)事人也應(yīng)以自己的財(cái)產(chǎn)賠償全部損害。房屋是普通百姓賴(lài)以生活的安身立家之所，近年來(lái)，各地房?jī)r(jià)成倍上漲，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房人而言，其所購(gòu)買(mǎi)的房屋一旦因?yàn)槌鲑u(mài)人惡意違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行，將不可能再以同樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到同樣條件的房屋，會(huì)遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。這種損失是守約方遭受的實(shí)際損失，是可以計(jì)算的。按照違約損害完全賠償原則，違約損害賠償是以當(dāng)事人遭受的實(shí)際損失作為確定賠償范圍的標(biāo)準(zhǔn)，損害賠償不能超過(guò)實(shí)際損失，即受害人不能因此獲利，而違約方的過(guò)錯(cuò)程度也不能作為確定賠償責(zé)任范圍的標(biāo)準(zhǔn)。

最后，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于違約賠償范圍有約定的，從約定；沒(méi)有對(duì)差價(jià)損失賠償進(jìn)行約定的，守約方請(qǐng)求賠償?shù)?，?yīng)予支持。應(yīng)當(dāng)明確的是，只要房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方的真實(shí)意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價(jià)格變動(dòng)屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即使房屋價(jià)格短期內(nèi)漲跌幅度很大，也不能認(rèn)為是情勢(shì)變更，出賣(mài)人更不能以此為由拒絕履行合同。善意買(mǎi)受人向出賣(mài)人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)予支持?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失”。違約損害賠償數(shù)額的計(jì)算方式有兩種，主觀計(jì)算方法和客觀計(jì)算方法。主觀計(jì)算方法又稱(chēng)具體計(jì)算方法，它是指根據(jù)受害人具體遭受的損失、支出的費(fèi)用來(lái)計(jì)算損害額。主觀計(jì)算方法將非違約方實(shí)際遭受的損失作為確定違約損害賠償?shù)囊罁?jù)?？陀^計(jì)算方法又稱(chēng)抽象計(jì)算方法，它是指以代替履行的市場(chǎng)價(jià)格作為確定違約損害數(shù)額的依據(jù)。

綜上所述，在房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中，由于違約方惡意違約造成守約方損失的，守約方請(qǐng)求賠償房屋差價(jià)損失的，因該損失屬于履行利益損失，應(yīng)予賠償。損害賠償?shù)木唧w數(shù)額應(yīng)以守約方的實(shí)際損失為準(zhǔn)，如果有約定的具體數(shù)額或者具體計(jì)算方法的，從其約定；如果沒(méi)有具體約定的，則以主觀計(jì)算方法與客觀計(jì)算方法相結(jié)合的方式確定；如果約定的損害賠償過(guò)高或過(guò)低的，應(yīng)予增加或酌減。

可得利益損失是指一方未全面履行合同等違約行為導(dǎo)致守約方所喪失買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 的財(cái)產(chǎn)性損失買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ，即在合同履行前并不為當(dāng)事人所擁有買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 的買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ，而為當(dāng)事人所期望在合同全面履行以后可以實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。通常情況下只要構(gòu)成違約行為即可能導(dǎo)致對(duì)方可得利益的損失。常見(jiàn)的可得利益損失有以下幾種買(mǎi)賣(mài)合同可得利益損失 ：1.生產(chǎn)利潤(rùn)損失。這類(lèi)損失多與生產(chǎn)設(shè)備和原材料的買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)。在這類(lèi)合同中，買(mǎi)方所買(mǎi)的設(shè)備或原材料是用于生產(chǎn)的，如果賣(mài)方不交貨、所交付的設(shè)備或原材料不合格或遲延交付，必然會(huì)耽擱買(mǎi)方的生產(chǎn)，給買(mǎi)方造成生產(chǎn)利潤(rùn)損失。2.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。這類(lèi)損失多與承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同有關(guān)。3.轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失。在買(mǎi)賣(mài)合同中，賣(mài)方違約不交貨，導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法將該批貨物轉(zhuǎn)售于其已簽約的下家買(mǎi)主，則其轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失一般來(lái)說(shuō)就是轉(zhuǎn)售合同價(jià)款與原合同價(jià)款的差額，再扣除必要的轉(zhuǎn)售成本。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。