房屋（企業(yè)）拆遷是對土地及其地上附著物拆遷與政府談判技巧和策略 的物權征收過程。其征收依據(jù)是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實是公權力與私權利，行政法之行政管理權與民法之物權相沖突，并倚借拆遷安置補償使二者協(xié)調(diào)之過程。自91拆遷條例以來，國務院及各級地方政府相繼出臺行政法規(guī)或地方性法規(guī)，企及通過法律的預測性與穩(wěn)定性，協(xié)調(diào)征收權與物權的沖突。但鑒于拆遷征收補償安置的復雜性，諸多補償項目、補償標準、補償程序甚至補償主體都存系著立法空白，出現(xiàn)法無力的現(xiàn)象。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷過程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執(zhí)行力。因此，拆遷與政府談判技巧和策略 我們有必要對房屋（企業(yè)）拆遷如何進行法律談判做一研究。 一、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素 1、法律談判主體。主體資格的確認，是進行法律談判的前提與基礎。依法理而論，凡因拆遷而致使權益受到影響的各方主體，均應成為法律談判的主體。就房屋（企業(yè)）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權人、土地使用權人及其他與土地、房屋的物權或債權之關系人，因拆遷而有可能使他們權益受到影響，均應當成為法律談判的適格主體。但在實踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理條例》（2001年）第22條之規(guī)定，拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。第27條之規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業(yè)）的主體資格，認為租賃關系是被拆遷人與承租人兩方主體的關系，與實施拆遷行為無關。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關系，或由被拆遷人對承租人進行安置這兩種模式都限定拆遷與政府談判技巧和策略 了承租人直接向拆遷人主張拆遷補償?shù)臋嗬Ｎ覀冋J為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協(xié)議訂立權及直接向拆遷人主張拆遷補償?shù)臋嗬?，但這兩種權利都為法定權利，法定權利的缺失并不完全否定自然權利的存在。如，參與房屋（企業(yè)）拆遷法律談判，拆遷各方關系人因其實際權益受到影響，而當然享有尋求協(xié)商的自然權利。即便承租人（承租企業(yè)）不能獨立訂立拆遷安置協(xié)議，但其仍有為達成這一協(xié)議而必要有協(xié)商談判權利。因此，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的主體應當包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業(yè)）等與實施拆遷有利害關系的各方主體。 2、法律談判內(nèi)容。房屋（企業(yè)）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個環(huán)節(jié)。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關系人就拆遷不能達成合意時，即可啟動法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協(xié)商談判。法律談判的內(nèi)容包括：拆遷實施的可行性，拆遷實施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時間跨度，拆遷實施方式，拆遷安置補償標準，拆遷安置補償方式，拆遷主體的認定，應安置人口的認定，無證房屋應否給予補償，評估機構的選定與更換，安置房源如何，搬家補助費、設備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費如何補償，是否發(fā)放速遷費等拆遷獎勵，停產(chǎn)停業(yè)損失的計算，裝潢裝修費用的補償標準如何等各項因素。應當說，拆遷安置過程是一個法律談判的過程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當事人予以談判確定。 3、談判記錄與協(xié)議。拆遷拆遷談判記錄是對拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對拆遷過程和拆遷細節(jié)的證據(jù)證明。應當注意的是，如是拆遷文本記錄應當有談判主體的簽字確認；如系電子錄音記錄應當有談判主體的身份說明。談判協(xié)議是對談判成果的固定。各方主體就談判內(nèi)容達成合意之后，通過簽署談判協(xié)議，具有民事協(xié)議的性質(zhì)，具備民事協(xié)議的法律效力。談判協(xié)議及其條款設定應當符合法律法規(guī)的強制性規(guī)定，否則會因違反強制性規(guī)定，而導致協(xié)議或相應條款無效。 4、律師等專業(yè)人員在談判中的作用。律師作為專業(yè)人員，能夠對整個拆遷談判程序及內(nèi)容的有效性做審慎性把握。律師等專業(yè)人員在談判中的作用體現(xiàn)在對拆遷談判過程的控制，談判內(nèi)容的合法性，各方主體利益的權衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項內(nèi)容。而且，律師因其對法律法規(guī)政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當事人能夠更好地維護當事人利益，應當對律師等專業(yè)人員在談判中的作用予以充分重視。 二、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在的問題 1、承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實性缺失。承租人（承租企業(yè)）因其非房屋所有人或土地使用權人，不具有訂立拆遷安置協(xié)議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護。拆遷人往往規(guī)避現(xiàn)有法律法規(guī)，直接與被拆遷人進行協(xié)商談判，將應當給予承租人（承租企業(yè)）的補償打包補償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對承租人（承租企業(yè)）進行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業(yè)）的補償權利，或因利益趨動在獲得補償款之后對補償款不予分割，侵害承租人（承租企業(yè)）補償安置的權利。 2、談判主體地位不對稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判一方主體為地方政府機關或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機關或專業(yè)拆遷公司因其在啟動拆遷程序具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）背負巨大的心理壓力，法律談判缺少了應有之平等性。 3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會產(chǎn)生兩個極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和立做釘子戶獲得較高拆遷補償。法律談判既是談判各方實力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）的弱勢地位，其不可能保持一個相對較堅定的立場。這也為被拆遷人聘請的律師等專業(yè)人員在談判中抬高了難度。 4、拆遷專業(yè)缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往漫天要價。房屋（企業(yè)）拆遷至少涉及144個法律性文件，這尚且不包括政府行政機關及拆遷人所掌握的內(nèi)部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。上海市各區(qū)區(qū)位不同，拆遷政策也會各有不同，甚至同一區(qū)的各個動遷基地適用口徑也會有不同。專業(yè)化知識的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）心理價位定位不準確，談判各方因談判基準差別過大致使談判失敗。 三、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判技巧 1、制定法律談判策略。法律談判遠比一次庭審更為艱難，律師接受當事人的委托參與法律談判，在這個過程中充當了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴謹?shù)念^腦思維為當事人爭取最大的利益，同時還需要如法官一樣控制整個談判的進程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷法律談判之前，必須要有審時度勢地策略制定過程。法律談判策略包括：何時啟動法律談判、談判階段如何界定、對方談判人員有哪些、何時拋出己方立場、是否需要會計師、估價師等專業(yè)人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時將會進入談判僵局、進入談判僵局后如何重新打開協(xié)商局面、打破談判底線后如何挽回談判情勢等各種情況。 2、進行法律調(diào)查。法律調(diào)查是拆遷談判的基礎性工作。一方面是對基本案情的事實梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）、律師在談判過程中應當注重調(diào)查本次拆遷實施的性質(zhì)、是否為違法拆遷、是否頒發(fā)拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機構聘請程序是否合法、評估內(nèi)容是否有明顯不合理現(xiàn)象、拆遷實施單位是否具有相應資質(zhì)、評估機構是否具有相應資質(zhì)、房屋所有權證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業(yè)）主體基本情況等。根據(jù)法律調(diào)查結果，適當調(diào)整談判策略。 3、找準目標，合理定位。這是談判的最基礎工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關鍵。對房屋（企業(yè)）拆遷法律談判進行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補償安置口徑和嫻熟的法律談判經(jīng)驗基礎之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎計算法。即以房屋建筑面積和應安置人口為基礎依照拆遷口徑計算基礎性數(shù)據(jù)，就速遷費、拆遷獎勵費、停產(chǎn)停業(yè)損失等可協(xié)商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價位。這種定位方法對計算人要求較高，對拆遷知識把握不足，容易得出不當結論；另一種方法是比較法，即經(jīng)過與本房屋狀況相適應、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）溝通，在他們拿到的補償安置基礎上做適當調(diào)整，得到心理價位。這種方法簡單易算，如能得到具有可比較性的參照補償數(shù)額，應當與應安置補償數(shù)額相左不大。在實際操作中，因已經(jīng)訂立拆遷安置協(xié)議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協(xié)議，很難對其提供的參照價格進行真實性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區(qū)位也會有差別，適格的參照價位很難與本基地相匹配。 4、適當使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）共同與拆遷人進行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）人數(shù)較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權。但對集體談判應當持慎重的態(tài)度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應當合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時機，切不可意氣用事導致談判失敗。集體談判策略應當包括：統(tǒng)一己方立場，拉列價位清單，選舉主談代表，談判過程控制策略，個體裂變應對策略等內(nèi)容。

一、找準目標,合理定位。

這是談判拆遷與政府談判技巧和策略 的最基礎工作,恰又是難度最大拆遷與政府談判技巧和策略 的一件事,要求過高,脫離實際,必將適得其反;要求過低,擔心吃虧還被別人笑。所以,選則一個最好方案和底線很關鍵,這就看

被拆遷人

是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識,如房產(chǎn)為居住,市場價值100萬,加上搬遷費、過渡費等105萬,這就是談判尺碼,上下浮動,貨幣補償或價值相等拆遷與政府談判技巧和策略 的房產(chǎn)調(diào)換均可。對于一些復雜的,如面積爭議、

住改商

價值認定、

違章建筑

等問題盡量作出對自己有利的認識追求更大利益,適當時候再讓步靠籠。

二、談判中要善于傾聽、分析和判斷。

因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話。常言說“鑼鼓聽聲,

聽話聽音

”。會不會傾聽?能不能聽出對方的“音”?聽了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對方的“軟筋”或“破綻”?從而拿出應對的策略,這些都是能不能實現(xiàn)談判目的的關鍵。所以,高明

談判者

不僅善于傾聽,還善于在不顯山露水的情形下,啟發(fā)對方多多地說，詳細地說。最好把拆遷與政府談判技巧和策略 他們要說的話、

想說的話

盡量地都說出來。在對方說的時候,不要打斷對方,不要怕“

冷場

”。在對方有一種“言多有失”的警覺時,要盡力地“諄諄善誘”。還要盡量判斷出對方真實意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場,拿出一套應對的謀略。同時,還要隨著對方策略的轉換而轉換,或者是設法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能

談笑風聲

之中,掌握談判的主動權。

三、抓住拆遷人心里談判。

拆遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷,他們希望被拆遷人早日拆遷,不愿作過多糾纏,通常在

非原則性

問題上,還是愿意讓步,所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴弦一樣,松了彈不成曲子,緊了就會拉斷。

四、抓住拆遷人弱點談判。

拆遷人有時自己都不知錯在何處,如主體不符、許可證不合法、

評估程序

違法等,其懼怕一旦

敗訴

,整個拆遷損失極大,于是,在你點出它破綻與弱點時,往往會使談判利益增大。總之,拆遷談判與其它談判有許多共同點,但必須在懂得補償安置法律政策基礎上才能知己知彼,不畏權勢,

不錯過

時機。追求

利益最大化

。

著名的《談判的藝術》作者尼爾倫伯格認為拆遷與政府談判技巧和策略 ，談判是人們?yōu)榱烁淖兿嗷リP系而交換意見，為了取得一致而相互磋商的一種行為，是直接影響各種人際關系，對參與各方產(chǎn)生持久利益的一種過程。拆遷與政府談判技巧和策略 他還認為拆遷與政府談判技巧和策略 ：“談判的定義最為簡單，而涉及的范圍卻最為廣泛。每一個要求滿足的愿望，每一項尋求滿足的需要，至少都是誘發(fā)人們展開談判過程的潛因。只要人們是為了改變相互關系而交換觀點，只要人們是為了取得一致而磋商協(xié)議，他們就是在進行談判?！?/p>

筆者認為：房屋拆遷談判就是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間，或在拆遷管理部門組織下，就有關拆遷補償安置事項協(xié)商，尋求利益平衡點。具有以下特點：

1、拆遷談判是一項政策性、專業(yè)性十分強的活動；

2、拆遷談判是拆遷程序重要組成部分，非經(jīng)談判不得裁決和強制執(zhí)行；

3、拆遷談判周期比較長、次數(shù)相對多，時常經(jīng)反復協(xié)商最終達成協(xié)議；

4、拆遷談判既有拆遷人與被拆遷人自愿談判，更多的是在拆遷管理部門牽頭下形成的調(diào)解與談判；

5、拆遷談判貫穿于拆遷整個過程，包括裁決受理后乃至訴訟程序中，均存在拆遷協(xié)商可能性。

二、目前拆遷談判出現(xiàn)的問題

1、被拆遷人利益受損現(xiàn)象普遍。因被拆遷人不懂得選擇對自己最有利的談判方案，在更合理的結果還未出現(xiàn)時，被拆遷人稀里糊涂同意簽定協(xié)議了。筆者稱之為吃了暗虧，有時甚至吃了大虧，形成這一結果是多方因素導致的。

2、部分被拆遷人漫天要價，一再錯過機會，對立情緒嚴重，導致拆遷人動用法律程序，裁決或判決結果讓被拆遷人非常失望，雙方耗費大量財力、精力。

3、個別人自認為有一定社會關系，可以擺平利益，豈不知，在不是政府花錢拆遷時，哪個開發(fā)商愿意多掏錢呢？忽視規(guī)則，自以為是，反而達不到目的。

4、即便談判達成一致意見，也是簽訂不完整協(xié)議，合同漏洞百出，被拆遷維權十分難操作。

三、拆遷談判技巧

筆者擔任過拆遷辦、開發(fā)商法律顧問、也為被拆遷人維權過，在總結雙方的特點和心里特征后，提出如下參考意見：

1、找準目標，合理定位。這是談判的最基礎工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關鍵，這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識，如房產(chǎn)為居住，市場價值50萬，加上搬遷費、過渡費等55萬，這就是談判尺碼，上下浮動，貨幣補償或價值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。

對于一些復雜的，如面積爭議、住改商價值認定、違章建筑等問題盡量作出對自己有利的認識追求更大利益，適當時候再讓步靠籠。

2、談判中要善于傾聽、分析和判斷。因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話。常言說“鑼鼓聽聲，聽話聽音”。

會不會傾聽？能不能聽出對方的“音”？聽了能不能做出正確地分析和判斷？能不能找出對方的“軟筋”或“破綻”？從而拿出應對的策略，這些都是能不能實現(xiàn)談判目的的關鍵。所以，高明談判者不僅善于傾聽，還善于在不顯山露水的情形下，啟發(fā)對方多多地說。詳細地說。最好把他們要說的話、想說的話盡量地都說出來。在對方說的時候，不要打斷對方，不要怕“冷場”。在對方有一種“言多有失”的警覺時，要盡力地“諄諄善誘”。還要盡量判斷出對方真實意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場，拿出一套應對的謀略。同時，還要隨著對方策略的轉換而轉換，或者是設法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風聲之中，掌握談判的主動權。

3、抓住拆遷人心里談判。拆遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷，他們希望被拆遷人早日拆遷，不愿作過多糾纏，通常在非原則性問題上，還是愿意讓步，所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴弦一樣，松了彈不成曲子，緊了就會拉斷。有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆遷人動用政府力量達到拆遷目的，搞的雙方都付出代價，何苦呢？

4、抓住拆遷人弱點談判。筆者多次采用此方法為被拆遷人實現(xiàn)了出乎意料的效果，如無錫錫上區(qū)農(nóng)村某小廠因建高速公路要拆遷，房屋重置價評估為69萬元，拆遷人提出按錫山區(qū)集體土地拆遷政策，工業(yè)用房可按69萬再乘以1、5得出103、5萬，加點停產(chǎn)損失等其它費用，總計，絕對不能突破120萬，如不同意，進入法律程序，裁決多少按多少執(zhí)行。筆者研究發(fā)現(xiàn)，無錫市的集體土地工業(yè)用房拆遷補償規(guī)定是重置價乘以2、5倍，比錫山區(qū)多一倍重置價，這就有個上、下位法沖突問題，雖然，拆遷人強調(diào)按當?shù)卣咦泐~補償，我們認為下位法應服從上位法，最后雙方找到了均可接受的方案，可謂一計增加幾十萬。拆遷人有時自己都不知錯在何處，如主體不符、許可證不合法、評估程序違法等，其懼怕一旦敗訴，整個拆遷損失極大，于是，在你點出它破綻與弱點時，往往會使談判利益增大。

陳海峰土地拆遷律師網(wǎng)

一、首先拆遷與政府談判技巧和策略 ，簽字要謹慎拆遷與政府談判技巧和策略 ，確保政策和法律都無差錯！

雷區(qū)：被莫須有的政策搞暈，迷迷糊糊就簽字

某些地方公司給出的拆遷政策往往會在某些個環(huán)節(jié)與法律相違背（先拆后補、程序不合規(guī)等等）。相信大家在身邊都聽過一些這樣的例子，簽拆遷與政府談判技巧和策略 了字之后發(fā)現(xiàn)補償卻沒有按照事先約定一樣，這種情況被征收人就處于被動的情況，無法得到預期安置補償，因此在簽字之前一定要謹慎。

建議：應該在熟知國家法律的前提下，找到違法點，保持定力據(jù)理力爭，還能夠確保本屬于自己的拆遷賠償不被壓縮。當然，如果政策有效，且拆遷條件都符合，也不可無理取鬧。

二、消除信息偏差，拆遷項目摸底。

孫子兵法中有句話叫做“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。這就要求我們不單單要真正拆遷與政府談判技巧和策略 了解自己的情況還要拆遷與政府談判技巧和策略 了解對方的反應。在交涉的過程中，及時清楚對方的反應不僅有助于判斷自己如何采取下一步行動，還可以幫助我們預測對方接下來的行動。這時作為被征收人需要自己搞清楚這么幾個關鍵問題。

拆遷施工工期是多少?(不能按時完成拆遷對方有損失)

目前實際的拆遷進度?(這個很容易)

其他被拆遷戶是怎么談的?(多鄰里走動)

目前拆遷方給出來最高的價格是什么?(了解上限)

要求信息公開，了解項目的立項、規(guī)劃、資金等情況。

雷區(qū)：信息不準確，往往會因小失大

建議：如果有多處住宅的，盡量在原地居住，實時掌握第一手的信息，便于自己決策。了解關鍵問題。不因小失大。

三、減小讓步幅度

拆遷補償談判中最后一個環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在于以下三點：

(1)一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償項目和數(shù)額。

(2)一定謹防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。

(3)一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補償利益。

京坤律師提醒被征收人，談判是一種學問，是一種心理戰(zhàn)。運用好自己所掌握的證據(jù)、資料和規(guī)定，最好心里準備，想好每一次談判的方式和技巧，便可讓被拆遷人得到更多的補償。必要時，可咨詢和聘請專業(yè)的律師，幫助您與征收人談判。專業(yè)的拆遷律師因常年與拆遷人談判、打官司，因此經(jīng)驗豐富，可保護被拆遷人的合法權益，爭取更多的拆遷補償。

在進行房屋拆遷談判時需要找準合理拆遷與政府談判技巧和策略 的定位、善于分析和判斷并抓住拆遷人心理進行談判拆遷與政府談判技巧和策略 ，那么雙方在進行拆遷談判時也是需要將拆遷的具體費用以及拆遷的方案確定下來，同時雙方也是需要簽訂拆遷協(xié)議，如果在協(xié)議履行的過程中有任何違規(guī)行為也是可以立即解除合同。

一、門市拆遷裝修補償如下拆遷與政府談判技巧和策略 ：

1、宅基地補償費；

2、房屋補償費及裝修費；

3、安置費和搬遷費；

4、困難補助和獎勵；

5、房屋內(nèi)各項家電移機補償；

6、非住宅房屋營運損失補償?shù)?。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨椤?/p>

二、房屋拆遷需要經(jīng)過以下程序拆遷與政府談判技巧和策略 ：

1、市、縣級人民政府先進行社會穩(wěn)定風險評估，將征收補償費用籌措到位。

2、市、縣級人民政府作出房屋征收決定及時將房屋征收的決定向被征收人進行公告。

3、房屋征收部門與被征收人協(xié)商確定房屋補償協(xié)議。

4、按照補償協(xié)議支付補償費用后，對房屋實施拆除措施。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》 第二十五條 實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。 拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

拆遷談判是指拆遷各方，包括拆遷方、被拆遷人、承租人和拆遷主管部門之間關于拆遷補償事項進行協(xié)商，尋求利益平衡點的行為。拆遷談判貫穿于拆遷的全線，是拆遷程序中不可缺少的一部分，拆遷談判更是一種學問，是一種心理戰(zhàn)。怎么運用好自己所掌握的證據(jù)、資料和規(guī)定，做好心里準備，想好每一次談判的方式和技巧，可以讓自己獲得滿意的拆遷補償是每一位被拆遷戶必修課。

1、合理定位，目標明確

這是貫穿整個談判過程的核心工作，對于談判的后期走向和最終的結果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對于自己的定位也包括對于拆遷方的定位。

對于自己的定位是一項重要但是很復雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結構、位置，還與周邊房屋的價格來進行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導致對方認為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導致自己的權益受損，難以爭取合理的拆遷補償。因此合理的定位是談判的第一步。

談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是什么?

　2、掌握主動權，善于判斷

拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。合理的必要的談判，拆遷與政府談判技巧和策略 我們不應該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權決定談判什么時候進行，在哪進行，和你進行談判的對方是誰。不要忽視這些細節(jié)，如果你能做到在這些小細節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。

在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權，利用對方的心理特點，能為自身謀取更大的補償。但是在抓住該弱點的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對方的心理特點是一門技術，如何利用則是一門藝術。

對于上述心理特點的善加利用有的時候有著很大的收效，但是更多的時候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點與上一點是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉的效果，首先需要的就是對于漏洞的查找，需要談判者具備對案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點。

3、注意細節(jié)，善用技巧

首先談判一定是一個善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對方信息的主要渠道，在談判的時候要善于使用各種方法誘使對方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會再談判開局的時候就將底牌亮出來，而是在獲取對方的信息之后，通過冷靜的分析，將對方的底牌摸清，知道對方的底線和真正的目的，進而掌控整場談判。但是這系列的行為一定不要給對方以驚動，因此要求談判者具有相當?shù)恼勁薪?jīng)驗，這對一般的拆遷戶來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。

同時，談判的時候一定要避免對抗式的談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。

若是談判中出現(xiàn)僵局，此時首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。

以下幾個細節(jié)問題是被拆遷戶在拆遷談判中一定要注意的問題，首先和你談判的拆遷方的代表可能會有好幾撥，那么此時就應該明確這些和你談判的人是否有談判的主體地位，拆遷與政府談判技巧和策略 他們所能談判的最高的權限是什么。和有權力的人談才有談判的效果，否則只是白白的浪費時間和精力。

同時在對拆遷方進行心理戰(zhàn)的時候，一定要反過來預防拆遷方對你實施心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。

尤其在拆遷一開始的時候，雙方對于補償價格的心理預期差異很大，有時候對于原則性的問題存在著原則性的爭執(zhí)，因此如果這些原則性問題得不到解決，談細節(jié)問題和給出具體的報價都沒有任何意義，從這個角度來說，我們也應該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價。這個時候，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認以后再進行細節(jié)性談判，一些細節(jié)性問題得到解決后再具體報價。

總而言之，拆遷談判與其拆遷與政府談判技巧和策略 他談判有著共通之處，其中的談判技巧也是從常規(guī)的談判技巧和方式中衍化而來的。對于被拆遷戶而言，談判即要做好先期的準備工作要詳細了解有關于除權補償和安置的相關法律和政策，在談判中掌控主動地位，善于使用談判技巧，抓住細節(jié)，做到心中有數(shù)，進退有度，保護自己的合法權益不受損害。

最后，北京凱諾征地拆遷律師團提醒：由于拆遷中雙方主體的不平等，拆遷戶在談判中很難獲取優(yōu)勢甚至難以有平等的地位，在進行拆遷談判前或者談判陷入僵局的時候，盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理拆遷糾紛，能更好的保障自身權益，少走彎路，避免不必要的損失，爭取到合法合理的拆遷補償。