物業(yè)公司和業(yè)主簽訂物業(yè)物業(yè)服務合同后，物業(yè)公司要按合同約定承擔管理對權益受損業(yè)主的補償方案 的責任，保障業(yè)主的人身和財產安全。而有些物業(yè)公司可能損害業(yè)主的權益。物業(yè)公司侵犯業(yè)主權利，造成業(yè)主損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司不賠償的，業(yè)主可以起訴物業(yè)。

法律分析

在實際中，物管服務不到位的問題還是常有的，但通常業(yè)主不應該采用拒絕交錢的方式反抗，生活中遇到這種問題的，應該按如下方式解決對權益受損業(yè)主的補償方案 ：

1、業(yè)主該交的費用就先交。因為業(yè)主拒交物業(yè)管理費是無理且違法的行為，且物業(yè)提供對權益受損業(yè)主的補償方案 了物業(yè)服務就有權收物業(yè)管理費。關于這一點，實際中很多業(yè)主就是走進誤區(qū)，以為物業(yè)服務不到位就可以拒絕交錢，要是拒付較多錢款的話，就有可能被物業(yè)告上法院。

2、業(yè)主可以收集物業(yè)公司服務不到位的相關資料證據，然后向業(yè)委會反映，由業(yè)委會出面與物業(yè)公司協商處理，甚至可以辭退不負責的物業(yè)公司。

3、如果協商不成或物業(yè)管理公司的服務質量確實沒有得到改善，那么在收集物業(yè)服務不到位的資料證據后，可至法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司承擔違約責任，造成損失的可要求賠償損失。

通常，物管服務不到位直接跟對方反反映，對方能夠及時改善的話就可以解決問題了，所以提醒業(yè)主們千萬不要采取直接拒絕交錢的錯誤做法。另外，如果物業(yè)服務不到位，通常不是損害一戶兩戶，而是較多業(yè)主的利益，所以說業(yè)主們不是孤軍作戰(zhàn)，這樣的話最好就是好好處理，一般是可以心平氣和地解決的。

法律依據

《中華人民共和國民法典》 第九百四十二條 物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

對損害業(yè)主合法權益對權益受損業(yè)主的補償方案 的行為處置的辦法有三對權益受損業(yè)主的補償方案 ：

一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，要求其停止侵害、消除危險、排除防礙，賠償損失；

二、受到侵害的業(yè)主個人依據民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提起訴訟；

三、共同受到侵害的業(yè)主，推選代表人，依據民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提起訴訟。

【法律依據】

《民事訴訟法》第一百一十九條，起訴必須符合下列條件對權益受損業(yè)主的補償方案 ：

（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其對權益受損業(yè)主的補償方案 他組織；

（二）有明確的被告；

（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；

（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

近日，我市出臺《汕頭市開展既有住宅增設電梯工作的實施意見》，對符合條件的既有住宅增設電梯工作提出具體意見。

全文如下對權益受損業(yè)主的補償方案 ：

汕頭市開展既有住宅增設電梯工作的實施意見

為簡化既有住宅增設電梯工作報審手續(xù)，進一步推動我市既有住宅增設電梯工作，改善市民居住條件，提高居民生活質量，根據《中華人民共和國物權法》等有關法律法規(guī)和政策精神，現就我市進一步開展既有住宅增設電梯工作提出如下實施意見。

一、適用范圍

本市內具有合法權屬證明或合法報建手續(xù)，且已建成投入使用的無電梯住宅，在原產權建設用地紅線范圍內增設電梯的，適用本意見。

對于單梯為單一產權的別墅（含聯排別墅）、住宅及已列入拆遷改造計劃的住宅，不適用本意見。

二、管轄原則

既有住宅增設電梯項目實行屬地管理，由項目所在地的區(qū)縣相關行政主管部門負責具體審查和監(jiān)管，市一級相關行政主管部門負責指導，區(qū)縣一級沒有相應機構的，可以由市一級相關行政主管部門進行審查。各區(qū)縣政務服務中心應設立集中辦事窗口，方便市民咨詢和辦理報審手續(xù)。

三、實施主體

既有住宅增設電梯以棟（梯）為基本單位，由本棟（梯）同意增設電梯的所有業(yè)主作為實施主體，負責組織協調資金籌集、委托設計、征求意見、工程報審、設備采購、工程實施、維護管理等相關工作。實施主體可以委托業(yè)主委員會、原房屋建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、電梯安裝企業(yè)等單位或者個人承擔上述工作，并履行法律、法規(guī)規(guī)定由建設單位所應承擔的義務。

四、實施條件

（一）既有住宅增設電梯應以實用性為原則，不得侵占現有城市道路空間，不得影響城市規(guī)劃實施，盡量縮小電梯井及突出外墻面的尺寸，減少對周邊相鄰建筑的不利影響。在符合建筑設計、結構安全、防火安全和特種設備等相關規(guī)范、標準的前提下，增設電梯突出外墻面梯井體量不納入建筑間距計算。

（二）增設電梯應當經該棟（梯）房屋專有部分占該棟（梯）建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。如果增設電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應當一并征得該專有部分業(yè)主的同意。

前款所指面積和業(yè)主人數的計算方式按照最高人民法院的有關司法解釋和相關規(guī)定執(zhí)行。

（三）實施主體應就增設電梯初步設計方案、資金概算及籌集方案、電梯維護保養(yǎng)方式及費用分攤方案、對權益受損業(yè)主的補償費用籌集方案、電梯的使用管理者等問題達成書面一致意見。

五、資金籌集

既有住宅增設電梯所需的資金，可以通過下列方式籌集：

（一）由實施主體根據所在樓層及受益大小等因素，協商確定分攤比例，共同出資。其中，第一、二層的住戶可以獲得適當補償，第三層住戶可以不分攤費用。

（二）增設電梯取得《特種設備使用登記證》后，實施主體可以按照規(guī)定申請?zhí)崛∈褂米》抗e金。

（三）其對權益受損業(yè)主的補償方案 他符合規(guī)定的資金。

增設電梯所籌集的資金及使用情況應當在小區(qū)顯著位置公布，接受監(jiān)督。

六、組織實施

（一）制定方案

由實施主體編制符合建筑設計、結構安全、消防安全和特種設備等相關規(guī)范、標準的既有住宅增設電梯設計方案。

（二）協議簽訂和公示備案

實施主體應當簽訂增設電梯協議，協議需明確約定項目負責人或受委托單位（人）主要職責、資金概算及籌集方案、電梯維護保養(yǎng)方式及費用分攤方案、對權益受損業(yè)主的補償費用籌集方案，以及加裝完成后電梯使用管理單位等內容。

增設電梯協議和設計方案由實施主體報送所在地的社區(qū)居委會，社區(qū)居委會在收到上述資料的次日（節(jié)假日順延），將全部資料在擬增設電梯的本棟（梯）樓道口、小區(qū)公示欄等顯著位置公示15天。公示期間，對增設電梯有異議的，應由利害關系人實名向社區(qū)居委會提出。所在地的街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會應積極協助實施主體做好異議的調解工作。公示期滿后10天內，社區(qū)居委會就公示、書面異議收集和組織調解等情況向實施主體出具書面說明材料。

（三）施工圖審查

既有住宅增設電梯設計方案經業(yè)主充分協商、公示后，由實施主體委托具有相應資質的設計單位按改建工程進行施工圖設計。施工圖應當經具備相應資質的審圖機構審查并出具施工圖設計技術文件審查意見。

（四）聯合審查

實施主體應當向區(qū)縣政務服務中心窗口提出既有住宅增設電梯申請，并提供以下材料：

1.既有住宅增設電梯聯合審查意見表（見附件）；

2.增設電梯協議及附件和公示資料；

3.專有部分占該棟（梯）建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上業(yè)主的房屋權屬證明文件及身份證復印件；

4.辦理手續(xù)的代理人身份證、授權委托書；

5.具備相應資質的設計單位出具的增設電梯設計圖紙文本（相關文字說明、圖紙等）；

6.施工圖設計技術文件審查意見；

7.所在地社區(qū)居委會出具的書面說明材料。

由各區(qū)縣政務服務中心窗口將申請材料分發(fā)給自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)督管理、城市管理等部門，由自然資源部門召集上述部門進行聯合審查，符合技術管理要求的，在5個工作日內批準《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》（見附件）。

（五）工程施工

增設電梯施工前，實施主體憑《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》（見附件）和辦理手續(xù)的代理人身份證、授權委托書向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門申請辦理工程質量安全監(jiān)督簡易登記手續(xù)。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門將辦理情況通知電梯所在街道，所在街道、社區(qū)居委會應加強巡查協調。在社區(qū)居委會確認增設電梯現場不存在利害關系人阻撓的情況下，施工單位即可開工。電梯安裝施工單位應在電梯安裝施工前向特種設備安全監(jiān)督管理部門申報特種設備施工告知，并向有資質的特種設備檢驗檢測機構申報電梯監(jiān)督檢驗，施工過程接受特種設備安全監(jiān)督管理部門和建設工程質量安全監(jiān)督部門的質量安全監(jiān)督。

加裝電梯涉及供電、通訊、數字電視、供水、燃氣等管線及其他配套設施項目遷移改造的，實施主體可憑《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》（見附件）向上述單位提出遷移遷改申請。自申請?zhí)岢鲋掌?5日內，管線單位必須進場施工遷改，并承擔相關費用。

（六）驗收和使用備案

1.工程竣工驗收。既有住宅增設電梯實施主體對增設電梯工程施工安全負全面責任，設計、施工、電梯企業(yè)等按規(guī)定承擔相應責任。工程竣工后，實施主體應組織設計、施工、電梯企業(yè)及所在社區(qū)居委會對加裝電梯工程質量、位置、規(guī)模等進行竣工驗收，出具既有住宅增設電梯工程竣工驗收意見。

2.驗收備案。辦理既有住宅增設電梯竣工驗收備案手續(xù)，須向項目所在地的竣工驗收備案單位提交下列材料：

（1）既有住宅增設電梯竣工驗收備案表；

（2）規(guī)劃核實證明手續(xù)；

（3）既有住宅增設電梯工程竣工驗收意見；

（4）辦理手續(xù)的代理人身份證、授權委托書。

質量監(jiān)督、安全監(jiān)督管理部門或機構的監(jiān)督報告（由上述單位直接報送項目所在地的竣工驗收備案單位）。

3.建檔移交。工程驗收備案后，實施主體應辦理《既有住宅增設電梯建設檔案入館書》，將建設工程竣工資料移交項目所在地的城市建設檔案館。需提交下列材料：

（1）既有住宅增設電梯聯合審查意見表（見附件）；

（2）既有住宅增設電梯竣工驗收備案表；

（3）施工圖設計技術文件審查意見；

（4）竣工圖。

3.使用備案。實施主體應依法在電梯投入使用前向特種設備安全監(jiān)督管理部門辦理增設電梯使用登記手續(xù)，取得《特種設備使用登記證》。辦理需提交下列材料：

（1）辦理手續(xù)的代理人身份證、授權委托書；

（2）特種設備使用登記表；

（3）含有使用管理單位統一社會信用代碼的證明或者個人身份證明；

（4）特種設備產品合格證；

（5）特種設備監(jiān)督檢驗證明；

（6）既有住宅增設電梯建設檔案入館書。

七、新增面積處理

對因加裝電梯而增加的建筑面積，屬于該棟（梯）全體業(yè)主共同共有，不再變更各分戶業(yè)主產權面積。因公共利益需要征收的，增加的建筑面積按折舊價予以補償。

八、異議處理

因加裝電梯發(fā)生的爭議，經協商或基層組織調解仍未解決的，當事人可依法向人民法院起訴。

九、管理維護

實施主體應委托物業(yè)服務企業(yè)等單位或者個人作為電梯的使用管理者，履行特種設備使用單位法定義務，承擔相應責任。

使用管理者應委托有相應資質的電梯維修保養(yǎng)單位進行日常維護保養(yǎng)，電梯安全檢驗合格有效期屆滿前一個月應當向特種設備檢驗機構提出定期檢驗申請。

十、財政補貼

（一）補貼范圍及標準

從2019年起，按照能補盡補的原則，對全市當年度竣工并已取得《特種設備使用登記證》的四層及四層以上多業(yè)主無電梯既有住宅增設電梯項目進行補貼，一個梯口由市財政補貼4萬元。同時，按照一個梯口1萬元的標準，市財政對增設電梯所在地的社區(qū)居委會進行獎勵，作為其日常工作經費。各區(qū)縣人民政府應同時按照市級補貼和獎勵的標準，同等額度進行補貼和獎勵。

（二）申請補貼程序

電梯竣工驗收合格后，實施主體憑《特種設備使用登記證》和項目所在地社區(qū)居委會的確認意見，向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門進行申請。每年1月份，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設部門匯總上一年度新增既有住宅增設電梯情況，統一向市既有住宅增設電梯領導小組辦公室申報，經市既有住宅增設電梯領導小組批準后，由市區(qū)兩級財政部門按程序撥付。

十一、保障措施

（一）加強組織領導

成立汕頭市既有住宅增設電梯領導小組，由市政府分管住房城鄉(xiāng)建設領域的領導擔任領導小組組長，市政府分管副秘書長、市自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局主要領導任副組長。成員單位包括各區(qū)縣人民政府和市工業(yè)和信息化局、財政局、自然資源局、住房和城鄉(xiāng)建設局、市場監(jiān)督管理局、城市管理和綜合執(zhí)法局及汕頭供電局。領導小組負責全面統籌指導協調全市的既有住宅增設電梯工作。

領導小組辦公室設在市住房和城鄉(xiāng)建設局，負責領導小組的日常工作。

（二）職責分工

1.市自然資源部門負責牽頭制定出臺既有住宅增設電梯規(guī)劃技術規(guī)程，優(yōu)化縮短聯合審查時間。

2.市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責指導施工土建部分質量安全等工作。

3.市市場監(jiān)督管理部門負責對本行政區(qū)域內增設電梯設備的使用以及與使用安全相關的制造、安裝、改造、修理、維護、保養(yǎng)、檢驗檢測等實施監(jiān)督管理。市場監(jiān)督管理部門應定期統一公布電梯設備企業(yè)備選名錄，供實施主體參考。

4.市財政部門負責劃撥增設電梯財政補貼獎勵資金，統籌年度資金，對符合條件的實施主體和社區(qū)居委會進行補貼和獎勵。

5.市城市管理和綜合執(zhí)法部門負責協調做好既有住宅增設電梯工作中涉及的綠化及相關市政設施遷移等工作。

6.增設電梯項目涉及城市基礎設施配套費、市政設施占用開挖移動等規(guī)費的，相關部門應當予以免收。

7.供電、通訊、數字電視、自來水、燃氣等部門的主管單位，應當加強指導檢查，督促上述部門積極配合做好既有住宅增設電梯工作。

8.各區(qū)縣人民政府應成立相應的工作領導小組，設立專項辦事窗口，加強組織實施，提高宣傳力度，積極發(fā)動、協調、指導符合條件的既有住宅開展增設電梯工作。要在轄區(qū)內的街道或者社區(qū)居委會設立既有住宅增設電梯技術咨詢一站式中心，為市民提供咨詢服務。要加強增設電梯中鄰里矛盾的化解力度，主動搭建溝通協調平臺，及時處理鄰里矛盾糾紛，確保既有住宅增設電梯工作有序開展。

9.增設電梯所在地的街道、居委等基層單位，應主動做好居民的政策宣傳和意見矛盾的協調處理工作。原房改房售房單位、業(yè)主委員會、電梯生產安裝企業(yè)等應當對既有住宅增設電梯工作予以指導、協助。達到申報條件后，小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)應當為增設電梯提供主動服務并創(chuàng)造便利條件，積極配合實施主體做好協議公示、工程施工、電梯運營維護等事項。

十二、加大績效考核力度

既有住宅增設電梯工作納入年度績效考核內容。各區(qū)縣人民政府和相關部門應加強對既有住宅增設電梯工作的監(jiān)督檢查，對工作績效不明顯，出現敷衍塞責、不敢為、亂作為等行為的地區(qū)和部門相關責任人員，將依法追究相應責任。

十三、各區(qū)縣人民政府可以結合本意見出臺配套政策，全力推動轄區(qū)內既有住宅增設電梯工作。

十四、本意見自2019年6月15日起實施，有效期至2024年6月14日止。有效期屆滿，經評估認為需要繼續(xù)施行的，根據評估情況重新修訂。

因為物業(yè)公司人員的失職對權益受損業(yè)主的補償方案 ，給業(yè)主造成的財產損失對權益受損業(yè)主的補償方案 ，物業(yè)需要承擔相應的賠償責任。

如果物業(yè)方面和業(yè)主就賠償責任的劃分存在爭議的話，需要通過法院起訴的途徑解決。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，應當經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，由于物業(yè)公司未盡充分管理責任之間存在因果關系，物業(yè)公司應當承擔相應賠償責任。

《物業(yè)管理條例》第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十五條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

1，有侵權才有補償；

2，補償其實是購買權利；

3，賣方定價；

舊樓加裝電梯，一二樓被遮光，采光權或其他權利被侵犯，高樓層給予一二樓被侵權業(yè)主補償，其實相當于花錢購買一部分低樓層業(yè)主的權利。

搞了許多年后，目前仍然缺乏補償參考標準，只能夠由賣方（一二樓業(yè)主）定價，買方（高樓層業(yè)主）可以還價，最終議價成功完成購買---出讓部分權利，或講價失敗購買失敗---停止侵權。

除非雙方同意，否則不應該讓第三方的定價為參考標準。這好比店家有面包可以出售，顧客可以購買，而價錢則只能是店家自己制定。如果店家定價10元，顧客覺得應該是1元，那么顧客可以選擇不買、買少點、講價、以物易物等等。集齊數個顧客，或者找村里某個長老團給店家的面包定個價錢，這樣合法合理么對權益受損業(yè)主的補償方案 ？

媒體和輿論暗暗的有點傾向于高樓層業(yè)主，描述他們有多少老人小孩，為電梯奔走多少年、多少人再盼電梯中老去。然則人情味之下，一二樓層業(yè)主的合法權益卻探討得不多，但是一二樓層業(yè)主的權利還在那?，F已經確定對權益受損業(yè)主的補償方案 ：少數服從多數是不合法的，少數遷就人情輿情肯定也是不合法不合理的！

所以，大大方方提出出讓部分權益的價錢----那是“稀缺商品”；讓買家考量買不買、買多少、還多少價。雙方都缺乏依據，只能夠靠心平氣和的談談，再談談。至于訴訟，說白了那就是沒了辦法生了氣，一方強迫雙方把決定權交給特定的別人。大家各自衡量。

物權法第八十九條　建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

民法通則第八十三條中的相關規(guī)定:　不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

廣州《既有住宅增設電梯技術規(guī)程》對嚴重遮擋作出界定:增設電梯方案的梯井(或連廊)與本交通單元內住宅或相鄰住宅主要使用房間(臥室或起居室)窗戶的正投影凈距小于6米,可視為嚴重遮擋。