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便是晴天

日前，《義烏市農村有機更新實施辦法（試行）》出臺，對農村有機更新義烏有機更新賠償太虧 的實施程序、規(guī)劃編制、規(guī)模核定和建設模式、審批和安置、舊房拆除等內容作出具體規(guī)定。實施辦法提出，要堅持“自愿+規(guī)劃+設計+規(guī)范、尊重農民自主選擇權、農村建設用地規(guī)模控制、實施規(guī)劃聯(lián)建、集中安置、鼓勵節(jié)約用地壯大村集體經濟”的指導思想，遵循“三生融合、多規(guī)合一、集約用地、穩(wěn)妥有序”的原則，開展農村有機更新。

新政正式發(fā)布，為我市正如火如荼開展的農村有機更新按下了加速鍵。這些新舉措有哪些背景？“新”在哪里？5月27日，針對老百姓最關心的熱點難點問題，記者采訪了市自然資源和規(guī)劃局相關負責人，為新政作一詳細解讀，讓您“讀”懂《義烏市農村有機更新實施辦法（試行）》。

主要有十個方面修改點

《義烏市農村有機更新實施辦法（試行）》共9章57條。與84號文相比，節(jié)約集約用地要求沒有變，引導高低結合的安置方式沒有變，審批對象的要求沒有變。另外，以前已經批準改造并開工建設的村，或者村莊建設規(guī)劃、實施細則、分戶報批已批準且建設用地已落實的村，允許按原批準方案執(zhí)行。本辦法最主要的修改點有十個方面義烏有機更新賠償太虧 ：

01 建設模式作了調整

本辦法明確由自然資源和規(guī)劃局會同相關部門編制完善全市“1（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的村居）+X（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的中心村）+Y（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的保留村）”的農村和社區(qū)空間布局規(guī)劃，在統(tǒng)一村莊規(guī)劃布局的前提下，分類分區(qū)明確建設模式：

“1”——城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內不屬于城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設范圍的村居，引導“多村整合、集中聯(lián)建”，采用高低結合方式，建設城市社區(qū)義烏有機更新賠償太虧 ；

“X”——城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的中心村就地采取農村土地綜合整治的辦法，按照“多個自然村就近物理合并、分功能區(qū)集中規(guī)劃聯(lián)建”原則，優(yōu)化三生空間，建設新型和美鄉(xiāng)村；

“Y”——城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的保留村，有條件的要鼓勵多村整合，對確需保留的有發(fā)展優(yōu)勢和特色價值的村莊，應按照村莊規(guī)劃做好保護、傳承和發(fā)展，鼓勵到就近的中心村或鎮(zhèn)區(qū)（中心城區(qū)）實施多層、高層住宅集中聯(lián)建安置。本辦法同時明確了統(tǒng)一村莊設計、統(tǒng)一風貌管控的要求。

02 人均用地標準作了調整

根據(jù)2017年12月原國土資源廳發(fā)布的《浙江省村土地利用規(guī)劃編制技術要點（試行）》，并綜合了我市以往兩個規(guī)定的做法以及村莊建設用地現(xiàn)狀情況，本辦法明確現(xiàn)狀人均村莊建設用地面積已經超過100平方米的，按照人均100平方米核定建設用地規(guī)模；現(xiàn)狀人均用地在90-100平方米的，按現(xiàn)狀面積核定規(guī)模；現(xiàn)狀人均用地少于90平方米的，按照人均90平方米核定規(guī)模。

03 規(guī)劃控制標準作了調整

本辦法充分放活村莊建設模式，只對幾項大指標進行明確，并取消了生產用房的相關規(guī)定：（1）建筑高度需符合控高要求，且需滿足機場凈空和城鄉(xiāng)景觀風貌要求；（2）多層、高層住宅原則上要規(guī)劃集中聯(lián)建；（3）聯(lián)立式住宅采用雙控指標，在審批面積控制的同時，控制建筑面積，安置系數(shù)不得超過1：3.5；鼓勵聯(lián)立式住宅縮減占地面積，在保證審批的總建筑面積不減少的前提下，提高建筑層數(shù)。

04 戶控標準作了調整

本辦法明確人均宅基地分配基數(shù)最高不超過30平方米，且戶控面積最高不超過120平方米；非村級組織成員戶控最高不得超過90平方米。農戶的余房部分按1:0.7打折，但不能超過120平方米的最高戶控標準；再超過的部分，采取多層、高層住宅方式補償，按余房面積的大小分檔增加安排不超過60、120、180平方米的多層、高層住宅。鼓勵村級組織采用貨幣補償、內部再分配等方式退出非本村集體經濟組織成員擁有的合法宅基地。

05 安置系數(shù)作了調整

本辦法將多層、高層公寓的安置系數(shù)統(tǒng)一調整為1：4。配套用房（一般指裙房）安置比例最高不超過1：1，產權屬村級組織，不得分配給農戶，優(yōu)先用于物業(yè)、居家養(yǎng)老等公共服務設施，經營性設施部分可以用于經營性建設用地入市。

06 明確了村莊公共服務設施用地占比

根據(jù)國家《鄉(xiāng)村公共服務設施規(guī)劃標準》，明確要統(tǒng)籌合理布局各類村莊公共服務設施。

規(guī)劃人口大于3000的特大型村，公共服務設施用地比例為8-12%；規(guī)劃人口在1001-3000的大型村，比例為6-10%；

規(guī)劃人口在601-1000的中型村，比例為6-8%；規(guī)劃人口小于等于600的小型村，比例為5-6%。

規(guī)劃人口越多的村莊公共服務設施用地占比越高，以滿足人口集聚后的基本公共服務配套建設要求。

07 以市場化手段打通各項安置政策

按照“財力可承受、政府資金平衡、等價值置換”的原則，充分運用市場化手段打通新社區(qū)集聚建設、城市有機更新和房地產市場等相關政策和安置途徑。以各鎮(zhèn)街農村土地整備公司為統(tǒng)一平臺，鼓勵宅基地資格權通過市場化方式跨村調劑顯化價值。群眾可以將宅基地資格權通過調劑變成資金，購買商品房、新社區(qū)集聚高層住宅或者政府回遷房，也可以將宅基地資格權跨村跨鎮(zhèn)街安置落地，有了更多的選擇權。同時守住改革底線，宅基地資格權調入方必須為本村宅基地審批或安置對象，以及本市域范圍內的村級集體經濟組織成員，且在同一行政村內調入面積不得超過最高戶型面積。

08 強調了節(jié)約用地、壯大村集體經濟的要求

在明確村莊公共服務設施用地占比的基礎上，要求科學規(guī)劃建設“一村兩樓宇”和“多村聯(lián)建”物業(yè)項目，在優(yōu)先滿足村居社區(qū)日常公共管理服務需要的基礎上，其中的經營性設施用地部分，可以由村級組織通過入市等多種途徑開發(fā)利用，為“消薄”和壯大村集體經濟注入更大動力。

另外，規(guī)定人均村莊建設用地面積超過100平方米退出的建設用地部分，可按不高于10%的比例獎勵，由所在村用于異地調整入市等；在核定的村莊建設用地規(guī)模內節(jié)余的建設用地，允許規(guī)劃為集體經營性用地，與村莊公共服務設施用地當中的經營性設施用地一并科學規(guī)劃開發(fā)利用，壯大村集體經濟。

09 突出了規(guī)劃引領、鞏固改革成果和便民服務等要求

本辦法一是強調了國土空間規(guī)劃、“1+X+Y”農村和社區(qū)空間布局規(guī)劃，以及多規(guī)合一村莊規(guī)劃的工作要求，并按分類分區(qū)明確高低結合或聯(lián)立式住宅等建設模式，并引導多層、高層住宅和聯(lián)立式住宅集中規(guī)劃聯(lián)建。

二是在審批程序當中，充分運用好宅基地資格權，在登記造冊基礎上精準測算分戶安置基數(shù)和安置面積；農戶可以自愿有償退出宅基地使用權和資格權；符合條件的農戶可以參加宅基地跨村跨鎮(zhèn)街安置和高層跨村跨鎮(zhèn)街安置。

三是對涉及農村有機更新的行政審批事項和辦事程序，納入我市農民建房“一件事”管理，按照“最多跑一次”的要求，切實優(yōu)化服務。

10 鼓勵代建，加強規(guī)劃管控

明確了代建的獎勵和配套政策，主要有8個方面：

一是按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理的要求，鼓勵有資質的國資公司和資質優(yōu)、信譽好、責任心強、經驗豐富的社會企業(yè)參與代建，提高村莊規(guī)劃建設品質。

二是對委托代建的，需新增建設用地實行應保盡保。

三是由自規(guī)局出具地塊規(guī)劃條件，由代建單位具體編制多規(guī)合一村莊規(guī)劃。

四是對委托代建中涉及的相關審批許可事項，由鎮(zhèn)街、自規(guī)局、建設局等相關部門和單位給予特事特辦。

五是為籌措更多代建資金，參照商品住宅開發(fā)項目靈活規(guī)劃設計，可以對容積率給予一定的獎勵。

六是參照商品住宅開發(fā)項目，在建筑主體工程竣工驗收后，對取得宅基地資格權的農戶以公開競爭方式進行聯(lián)立式住宅有償選房。

七是農村有機更新中通過有償選房、有償選位等市場化方式籌措的資金及收取的各項費用，在保證基礎設施建設前提下，優(yōu)先用于補貼代建所需資金。

八是建立違反規(guī)劃的“零容忍”查處制度，嚴格防止農村違建。

統(tǒng)一明確相關難點問題

以往的農村改造當中，政策未對操作中的一些難點和父母分戶、半邊戶、外嫁女、離婚等特殊情形作統(tǒng)一規(guī)定，導致各鎮(zhèn)街把握標準不一，各村實施細則規(guī)定也是五花八門，出現(xiàn)了相互攀比、濫開口子等情況，并造成大量信訪。本辦法中以指導意見的形式對相關難點問題作統(tǒng)一明確：

　【拓展資料】　1 明確必須統(tǒng)一人口計算截止時間，有機更新必須一次性實施到位，不得分批開展。

2 明確分戶審批鎮(zhèn)街聯(lián)審機制和職責分工問題，提高分戶審批的質量和效率。

3 明確建設用地規(guī)模最終確定后，需按規(guī)定整體辦理供地手續(xù)，老村建設用地部分也應一并重新辦理供地手續(xù)。

4 明確村內有遺留舊房拆除和安置問題未解決的，不得啟動多層、高層建設。

5 明確高層住宅集中聯(lián)建原則上不少于5幢，每幢不少于2個單元。

6 父母和上輩老人不可單獨立戶，必須與子女合并報批，并實行雙控標準，合并報批達到最高戶型標準后，剩下的父母和上輩老人可安排多層、高層住宅，人均建筑面積標準不超過60平方米。

7 夫妻雙方中一方為非農的“半邊戶”，非農方可以按村級組織成員的標準減半享受宅基地安置或選擇建筑面積不超過60平方米的水平房。非農一方屬整體“農轉非”且未享受住房政策的，參照村級集體經濟組織成員待遇參加農村有機更新。

8 外嫁女戶口未遷出，或者戶口遷回本村的已離婚外嫁女，可以參加高層住宅安置。

9 已離婚雙方均未再婚的，按離婚前戶型面積控制。

在義烏千萬富翁相比整個城區(qū)畢竟是少數(shù)義烏有機更新賠償太虧 ，只有那些有實體有產業(yè)經商暴發(fā)戶可能有那么多錢，絕大多數(shù)是些小康即富的拆遷戶，房租戶也就是百十萬的資產，‘上千萬的不能叫有錢’說法也太玄乎義烏有機更新賠償太虧 了，畢竟只靠商業(yè)地域帶動的經濟效應還是有限的。要不你是去山西，內蒙，陜北的煤區(qū)看看，那才叫‘不上千萬不叫有錢人’的場面。

首先把有錢人的概念定義一下，我認為能給周邊人認為是有錢的，必定在這個地方不是普遍的，比如說一個幾百戶人家的村莊，資產前五位應該算是村里有錢人。義烏來講，如果只是以資產來計算，那千萬資產的人確實太普通了。如果是撇開房車等必要財產，手頭有千萬現(xiàn)金或可用于投資的資本，那也不算很普遍。但比起一二線城市密集度還是高的。

義烏沒你想的這么有錢，當然也沒什么窮人，因為他們靠房租也餓不死，本地的算基本衣食無憂吧，像上海超級大富豪很多，但是窮人更多，而義烏比較均富，本地人生計不怎么用愁。

不管在那里始終沒錢的多！如上海吧，一些本地老頭當保安，老太太在餐廳搞衛(wèi)生義烏有機更新賠償太虧 ；你以為他沒錢吧，可是人家的安身之所價值幾百萬！如湖南義烏有機更新賠償太虧 ；一個包工頭平時也不干活，吆五喝六的；人家一口聲的大老板的叫著，很可能他也才剛過百萬！究竟誰算有錢義烏有機更新賠償太虧 ？甭說義烏，在浙江許多縣市級城市，只要稍為經濟好一些的地方縣市，千萬的家產真的不能算有錢，現(xiàn)在有幢別墅，有輛豪車，你想就多少錢了。折遷戶房子幾套幾套。

特別靠近經濟開發(fā)區(qū)，或臨鬧街的直立式店面房，年年收收租金，比博士級工資高。再加上自已一家工資收入，辦廠收入，借錢收息，啊唷真是富得流油。一天收入幾萬的也有，這些人是富了。但應該說大多數(shù)人家只是過過日子，一天收入近八百一千的。更有只可能只能收入五百一天的，還買房，這種困難的也有一定的比例在內。

任何地區(qū)貧富差別總會有，就是現(xiàn)在這個節(jié)骨眼上，這個差別太大了！義烏是個平臺，有錢人多，跟著有錢人工作的普通人也多，遠離城區(qū)的經濟狀況不佳的人也不少。如果千萬才叫過日子，那義烏絕大多數(shù)人豈不是都生活在水生火熱之中？有錢人比例可能比別的地方多一些，但是在總人口中的比例還是極少的。這類話，聽聽就好，別當真。