2016年9月22日上午因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 ，山東省高級(jí)人民法院公開(kāi)審理鄭左民、張景義等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷(xiāo)房屋征收決定案件因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 ，值得注意的是這一起普通的行政訴訟竟然吸引了山東省17位副市長(zhǎng)、33位省廳機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等約200多政府官員前來(lái)旁聽(tīng)因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 ，這個(gè)案子究竟是怎么回事？為什么會(huì)有這么多領(lǐng)導(dǎo)前來(lái)旁聽(tīng)。

據(jù)本案原告方承辦律師王衛(wèi)洲介紹，本案是一起具有典型意義的房屋案件，2015年8月18日，蘭陵縣人民政府發(fā)布《蘭陵縣人民政府房屋征收決定公告》（蘭陵政征公告字2015第1號(hào)）決定將中興居委片區(qū)定為棚戶(hù)區(qū)并實(shí)施房屋征收，征收范圍“東至文化路，南至順和路，西至中興路西側(cè)和平居委民房，北至?xí)毬贰逼湔魇辗秶嗽娴姆课莺驮郝?，原告認(rèn)為被上訴人的行為明顯違法，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)，于是委托北京萬(wàn)典律師事務(wù)所律師王衛(wèi)洲、夏濤代為提起行政訴訟。

2015年12月上訴人向臨沂市中級(jí)人民法院提起行政訴訟，臨沂市中級(jí)人民法院于2016年6月28日宣判，一審判決駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求，上訴人認(rèn)為一審判決明顯違法，認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正， 于是上訴至山東省高級(jí)人民法院，山東省高級(jí)人民法院決定公開(kāi)審理本案，上訴人鄭左民等人及代理律師王衛(wèi)洲、夏濤，被上訴人一位副縣長(zhǎng)和代理律師出庭應(yīng)訴，山東省人民政府組織山東省各廳局負(fù)責(zé)人33人、各地副市長(zhǎng)17人以及其它約300名行政官員出席觀摩本案。

庭審中，雙方針對(duì)征收補(bǔ)償安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收補(bǔ)償安置資金是否到位、原審判決是否正確等六個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題展開(kāi)激烈辯論，王衛(wèi)洲、夏濤律師充分發(fā)表了代理意見(jiàn)，萬(wàn)典律師為本案作出的質(zhì)證意見(jiàn)達(dá)5000字，代理意見(jiàn)達(dá)7000多字，逐條逐項(xiàng)的對(duì)案件事實(shí)、證據(jù)、法律、合法性、合理性等進(jìn)行了辨析。

山東省高級(jí)人民法院行政庭庭長(zhǎng)，山東省法制辦副主任朱曉峰分別關(guān)于本案和庭審活動(dòng)接受媒體的采訪

圖為王衛(wèi)洲律師接受記者采訪

萬(wàn)典律師代理意見(jiàn)全文如下因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 ：

關(guān)于彭艷、鄭左民等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷(xiāo)房屋征收決定案件的代理意見(jiàn)

審判長(zhǎng)、審判員：

北京萬(wàn)典律師事務(wù)所接受彭艷、鄭左民、張景義等12人的委托，依法指派王衛(wèi)洲、夏濤擔(dān)任其訴蘭陵縣人民政府關(guān)于撤銷(xiāo)房屋征收決定案件的代理人，經(jīng)庭前研究案卷、分析案情及法庭調(diào)查，我已經(jīng)比較全面和客觀的掌握了本案的案情，現(xiàn)結(jié)合法律法規(guī)發(fā)表如下代理意見(jiàn)，請(qǐng)予以重視和參考：

第一焦點(diǎn)、一審判決認(rèn)定事實(shí)，適用法律錯(cuò)誤。

第一、關(guān)于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤的問(wèn)題

1、一審對(duì)于雙方證據(jù)采信理由沒(méi)有作出陳述。

《法官行為規(guī)范》第五十一條普通程序案件的裁判文書(shū)對(duì)事實(shí)認(rèn)定部分的敘述

（一）表述客觀，邏輯嚴(yán)密，用詞準(zhǔn)確，避免使用明顯的褒貶詞匯；

（二）準(zhǔn)確分析說(shuō)明各方當(dāng)事人提交證據(jù)采信與否的理由以及被采信的證據(jù)能夠證明的事實(shí)；

（三）對(duì)證明責(zé)任、證據(jù)的證明力以及證明標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理解釋。

一審中，被上訴人的證據(jù)疑點(diǎn)重重、在合法性關(guān)聯(lián)性真實(shí)性上都不具備，但是一審竟然采納了被上訴人的所有證據(jù)，代理人對(duì)于被上訴人的證據(jù)上訴人逐項(xiàng)質(zhì)證，發(fā)表并提交了約5000字的質(zhì)證意見(jiàn)，但一審判決對(duì)此沒(méi)有作出任何解釋?zhuān)?dāng)然證據(jù)證明力、以及能夠證明的事實(shí)也沒(méi)有作出說(shuō)明，明顯違反法官行為規(guī)范，一審對(duì)證據(jù)的采信以及對(duì)事實(shí)的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。

2、一審認(rèn)定事實(shí)證據(jù)不足，事實(shí)不清。

首先：一審中關(guān)于被上訴人的《補(bǔ)償安置方案征求意見(jiàn)稿》《征收補(bǔ)償安置方案征求意見(jiàn)情況的公示》《補(bǔ)償安置方案征求意見(jiàn)稿修改情況的公示》《中興居委棚戶(hù)區(qū)改造工程房屋摸底情況公示》等證據(jù)，被上訴人只是提供了文件本身，沒(méi)有任何照片或視頻或公證等予以證實(shí)這些材料已經(jīng)張貼、公示，代理人認(rèn)為文件本身不足以證明這些材料確實(shí)已經(jīng)張貼公告、故被上訴人沒(méi)有依法張貼公告，且被上訴人沒(méi)有提供證據(jù)證明其已經(jīng)張貼公告，依據(jù)《行政訴訟法》第34條應(yīng)當(dāng)視為沒(méi)有證據(jù)。

關(guān)于被上訴人提交的音像資料，這些資料是在一審開(kāi)庭當(dāng)天提交的，上訴人根據(jù)行政訴訟法認(rèn)為其超過(guò)舉證期限，不予質(zhì)證，該證據(jù)也沒(méi)有進(jìn)行播放和質(zhì)證，一審竟然采納，我認(rèn)為違反《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》“ 第三十五條　證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，并經(jīng)庭審質(zhì)證。未經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)，不能作為定案的依據(jù)?！暗囊?guī)定。

其次：一審在“本院認(rèn)為”部分，對(duì)“事實(shí)認(rèn)定”做了擴(kuò)大。

一審“事實(shí)認(rèn)定”部分并沒(méi)有認(rèn)定被上訴人房屋征收符合“專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃”，以及“對(duì)被征收房屋及房屋附屬物進(jìn)行調(diào)查登記，調(diào)查登記的范圍包含已確權(quán)和未確權(quán)的房屋和附屬物，并且被告已經(jīng)將該調(diào)查結(jié)果予以公示“，因?yàn)楸簧显V人是沒(méi)有證據(jù)的，但本院認(rèn)為部分卻對(duì)未查明事實(shí)作出認(rèn)定，明顯錯(cuò)誤。

第二、一審適用法律錯(cuò)誤的問(wèn)題

一審根據(jù)（魯政字【1997】97號(hào)）批復(fù)及《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)使用權(quán)的若干規(guī)定》和《土地管理法實(shí)施條例》第二條第五項(xiàng)規(guī)定，以戶(hù)口農(nóng)轉(zhuǎn)非為由認(rèn)定涉案土地屬于國(guó)有土地。

但國(guó)務(wù)院法制辦公室、國(guó)土資源部作出關(guān)于對(duì)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條第(五)項(xiàng)的解釋意見(jiàn)（國(guó)法函[2005]36號(hào)文）內(nèi)容如下：

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府： 根據(jù)《行政法規(guī)制定程序條例》第三十一條的規(guī)定，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)對(duì)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條第(五)項(xiàng)作如下解釋?zhuān)? 一、該項(xiàng)規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國(guó)家所有。 二、本解釋自公布之日起實(shí)施。

可見(jiàn)戶(hù)口轉(zhuǎn)變并不導(dǎo)致集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，還應(yīng)當(dāng)履行征收的法定程序，本案中蘭陵縣既沒(méi)有給農(nóng)民一分錢(qián)補(bǔ)償，又沒(méi)有要求農(nóng)民向政府移交土地，土地仍然屬于集體土地。

《臨沂市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定》已經(jīng)廢止，該規(guī)定與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》相違背，屬于違反上位法。

第二焦點(diǎn)：征收補(bǔ)償方案及征求意見(jiàn)是否合法合理

第一、被上訴人征收補(bǔ)償方案實(shí)體內(nèi)容不合法，不合理。

一審認(rèn)為被上訴人征收補(bǔ)償方案合理合法，但一審判決僅僅從補(bǔ)償方案的制定程序方面進(jìn)行了形式性的審查，對(duì)實(shí)體內(nèi)容沒(méi)有進(jìn)行審查，代理人認(rèn)為房屋征收的主要爭(zhēng)議即為征收補(bǔ)償，征收補(bǔ)償方案合實(shí)體內(nèi)容、合法性應(yīng)當(dāng)作為征收決定案件重點(diǎn)審查內(nèi)容，關(guān)于這一問(wèn)題最高人民法院行政庭、山東省高級(jí)人民法院行政庭均在媒體發(fā)布：征收補(bǔ)償方案問(wèn)題“無(wú)論是有關(guān)征收決定的訴訟,還是有關(guān)補(bǔ)償決定的訴訟,人民法院都要堅(jiān)持程序?qū)彶楹蛯?shí)質(zhì)審查相結(jié)合的原則,”，一審的做法顯然是錯(cuò)誤的。

本案中征收補(bǔ)償方案存在嚴(yán)重問(wèn)題有如下幾點(diǎn)：

1、補(bǔ)償方案違法規(guī)定對(duì)土地和房屋分開(kāi)補(bǔ)償、操縱干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，限制被征收人的應(yīng)得補(bǔ)償。

《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四十二條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，如實(shí)出具評(píng)估報(bào)告。任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)評(píng)估活動(dòng)和評(píng)估結(jié)果。

《山東省房屋征收補(bǔ)償條例》第十七條第二款 被征收房屋價(jià)值中包括房屋裝飾裝修價(jià)值以及附屬于該房屋的國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條　被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

我們都知道，我國(guó)法律的一貫原則是“房隨地、地隨房，房屋土地不可分離”，如果房屋離開(kāi)土地那么房屋就是磚頭、瓦塊、鋼筋、水泥，僅僅是一些建筑材料，不會(huì)具有市場(chǎng)正常價(jià)值，而被上訴人的征收補(bǔ)償方案（第（一）項(xiàng)第3、第（三）項(xiàng)第1等條款）規(guī)定對(duì)于被征收房屋和土地是將房屋的土地分開(kāi)補(bǔ)償?shù)模@樣直接導(dǎo)被征收房屋僅僅能夠補(bǔ)償房屋建筑成本價(jià)值，而不能獲得市場(chǎng)價(jià)值。

這樣的規(guī)定顯然違反了《山東省房屋征收補(bǔ)償條例》第十七條第二款“被征收房屋價(jià)值中包括房屋裝飾裝修價(jià)值以及附屬于該房屋的國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值?！钡囊?guī)定；被上訴人做這樣的方案，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)也只能按照房地分離的方式進(jìn)行評(píng)估，這顯然干涉評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作，

違反了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條、《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四十二條關(guān)于禁止干涉、限制評(píng)估機(jī)構(gòu)正常評(píng)估的規(guī)定。

2、對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償予以限制，被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房實(shí)行不同評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

被上訴人補(bǔ)償方案第五條第（一）項(xiàng)第2規(guī)定：“對(duì)于房屋建筑容積率大于1的土地使用權(quán)不予補(bǔ)償，房屋建筑面積不足1.0的，宅基地面積減去應(yīng)補(bǔ)償建筑面積部分，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償。”

這種規(guī)定的結(jié)果就是，被征收人的房屋凡是蓋樓房的，其兩層以上的房屋，只能獲得成本價(jià)無(wú)法獲得市場(chǎng)價(jià)，比如你100平方米土地，建筑物160平方米，那么這60平方米被征收人只能獲得建筑成本價(jià)格，我們房屋的價(jià)值構(gòu)成為建安成本、土地、區(qū)位、增值收益等多種因素構(gòu)成，那我們被征收人的補(bǔ)償是不是客觀上減少了很多？

而被上訴人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，均屬于17層高層樓房，其容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1，但卻所有建筑物都包含土地使用權(quán)價(jià)值，都是按市場(chǎng)價(jià)。

代理人認(rèn)為，這種對(duì)于被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房實(shí)行不同的評(píng)估方法，明顯違法，屬于惡意限制被征收人應(yīng)當(dāng)獲得的補(bǔ)償，這樣的方案也干擾了評(píng)估機(jī)構(gòu)的正常評(píng)估。

3、將停工補(bǔ)助費(fèi)按照最低標(biāo)準(zhǔn)，不符合被征收人實(shí)際損失情況。

被上訴人補(bǔ)償方案中第八條第四項(xiàng)第1關(guān)于停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定為按照按照1300元／人／月，這是《山東省人民政府關(guān)于公布全省最低工資標(biāo)準(zhǔn)的通知》確定的臨沂市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，而實(shí)際上被征收人中員工工資均在3000元／月以上，政府作此規(guī)定限制被征收人的正常收入，明顯侵害權(quán)益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實(shí)際工資計(jì)算。

4、高層公攤的價(jià)格問(wèn)題

《臨沂市房屋征收補(bǔ)償暫行規(guī)定》：“高層安置優(yōu)惠。原則上安置房屋套內(nèi)面積不低于被征收房屋的套內(nèi)面積，滿足原套內(nèi)面積所增加的公攤面積按建安成本價(jià)計(jì)算，再增加的建筑面積按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算；套內(nèi)面積不足部分按貨幣補(bǔ)償價(jià)格找回差價(jià)?！?/p>

建安成本價(jià)即重置價(jià)，根據(jù)臨沂市人民政府臨政辦發(fā)[2015]29號(hào)文件《臨沂市人民政府關(guān)于調(diào)整青苗及地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》，住宅樓的重置價(jià)為800-1200元/㎡，本案中，被上訴人的安置房為高層，但公攤部分按照1800元/㎡計(jì)算沒(méi)有按照成本價(jià)格，而上訴人的房屋價(jià)格重置價(jià)只有400-500元/㎡，這個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)顯然是受到了干涉，暗箱操作。

5、部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由政府規(guī)定，違法。

被上訴人補(bǔ)償方案規(guī)定：搬遷費(fèi)由政府定價(jià)為8元/㎡，只有特殊設(shè)備才可以評(píng)估；裝修為60元/㎡或30元/㎡。

違反了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條第二款“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定?！暗囊?guī)定。

而對(duì)于住改非房屋，最高只能增加20%的補(bǔ)償，且不給停產(chǎn)停業(yè)損失，也不合理，停產(chǎn)停業(yè)是客觀存在的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償；而房屋增值應(yīng)當(dāng)參照增值收益法或市場(chǎng)比較法評(píng)估，給予其合理的價(jià)值補(bǔ)償。

6、補(bǔ)償方案欠缺重要內(nèi)容。

被上訴人制定的補(bǔ)償方案欠缺《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)

償條例》第十三條要求的被征收房屋基本情況、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值認(rèn)定等因素，以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被征收人利益息息相關(guān)的因素。

第二、征收補(bǔ)償方案沒(méi)有依法征求公眾意見(jiàn)。

1、沒(méi)有履行征求公眾意見(jiàn)的法定程序。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條規(guī)定：“房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日?！?/p>

第十一條　市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。

一審認(rèn)為被上訴人公布了《征收補(bǔ)償安置方案》征求意見(jiàn)稿，但該意見(jiàn)稿，并沒(méi)有告知被征收人有發(fā)表意見(jiàn)的權(quán)利，發(fā)表意見(jiàn)的方式、渠道、、期限，這樣的征求意見(jiàn)稿即使張貼也是沒(méi)有任何意義的，被征收人無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)。也許被上訴人認(rèn)為其曾發(fā)布過(guò)《征求公眾意見(jiàn)情況的通告》中告知了發(fā)表意見(jiàn)的權(quán)利，但該通告的發(fā)布時(shí)間為2015年5月11日，因被上訴人之前沒(méi)有告知公眾提出發(fā)表意見(jiàn)的權(quán)利和途徑，故假設(shè)該通告存在的話，按照通告規(guī)定2015年5月16日截止，齊遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條規(guī)定的至少三十日。

另：被征收房屋基本情況、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值認(rèn)定等因素、以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被征收人利益息息相關(guān)的因素等，甚至于在補(bǔ)償安置方案中都沒(méi)有寫(xiě)，更不能征求公眾意見(jiàn)。這些問(wèn)題都與被征收人利益有重大關(guān)系，但被征收人都無(wú)法發(fā)表任何意見(jiàn)。

聽(tīng)證沒(méi)有公開(kāi)舉行，沒(méi)有公示和通知程序。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條舊城改建項(xiàng)目聽(tīng)證由市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案，被上訴人提供的證據(jù)來(lái)看，是由征收辦公室組織，而且也沒(méi)有修改補(bǔ)償方案，不符合規(guī)定。

聽(tīng)證之前沒(méi)有以公告方式告知，所以政府是否組織聽(tīng)證、何時(shí)組織聽(tīng)證，被征收人不知道，屬于秘密進(jìn)行，沒(méi)有知情權(quán)那么也就沒(méi)有了參與權(quán)，違反《山東省行政程序規(guī)定》第三十三條“決策事項(xiàng)承辦單位應(yīng)當(dāng)在聽(tīng)證會(huì)舉行15日前公告下列事項(xiàng)：（一）舉行聽(tīng)證會(huì)的時(shí)間、地點(diǎn)；（二）擬作出行政決策的內(nèi)容、理由、依據(jù)和背景資料；三）申請(qǐng)參加聽(tīng)證會(huì)的時(shí)間、方式?！钡囊?guī)定。

專(zhuān)家論證會(huì)沒(méi)有專(zhuān)家，純屬走形式

一審認(rèn)為，被上訴人召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)對(duì)征收補(bǔ)償安置方案進(jìn)行專(zhuān)

家論證，但專(zhuān)家論證參加人員都是什么人，縣發(fā)改局、住建局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、國(guó)土局、卞莊街道辦事處等等吧，全部為縣政府下屬部門(mén)的工作人員，可以說(shuō)沒(méi)有一個(gè)人相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)家，也沒(méi)有一個(gè)也沒(méi)有研究咨詢(xún)機(jī)構(gòu)人員，這些人有出具論證意見(jiàn)的資質(zhì)和能力嗎？這樣的專(zhuān)家論證有什么意義？

另外仔細(xì)審查了一下，此論證報(bào)告中的依據(jù)：如占地面積、居民戶(hù)數(shù)、宅基地?cái)?shù)均與其因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 他文件的數(shù)據(jù)不符合，且其所稱(chēng)有關(guān)征求意見(jiàn)的事項(xiàng)不存在。

《山東省行政程序規(guī)定》第三十條規(guī)定為“決策事項(xiàng)承辦單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜一蛘哐芯孔稍?xún)機(jī)構(gòu)，對(duì)重大行政決策方案進(jìn)行必要性、可行性、科學(xué)性論證。專(zhuān)家論證意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)作為政府決策的重要依據(jù)?！笨梢?jiàn)這個(gè)論證參與的程序、人員以及引用的數(shù)據(jù)全是違法和錯(cuò)誤的，結(jié)果能正確嗎？

3、一審認(rèn)定沒(méi)有根據(jù)。

這個(gè)征收補(bǔ)償方案存在這么多嚴(yán)重的問(wèn)題，而一審卻認(rèn)為被上訴人履行了征求公眾意見(jiàn)的程序和聽(tīng)證程序，可見(jiàn)一審純粹是走形式，庭審質(zhì)證意見(jiàn)不予答復(fù)、辯論意見(jiàn)避重就輕、實(shí)體問(wèn)題不予審查、程序上只看有無(wú)不看內(nèi)容，這樣的判決能夠正確嗎？我認(rèn)為完全錯(cuò)誤，不僅錯(cuò)在了表面上，而且錯(cuò)在骨髓里，一審法官欠缺法治精神。

第三焦點(diǎn)、征收程序是否合法

第一、沒(méi)有對(duì)被征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記和公示。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條規(guī)定：“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布?！?/p>

《山東省國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償與補(bǔ)償條例》第十五條　房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

1、被征收房屋調(diào)查登記結(jié)果必然錯(cuò)誤。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十六條，確定征收范

圍之后就應(yīng)當(dāng)發(fā)布暫停辦理相關(guān)手續(xù)的通知，本案被告在2015年4月21日才發(fā)布通知，要求停止辦理建設(shè)、工商等相關(guān)手續(xù)，而此時(shí)被上訴人所稱(chēng)的摸底調(diào)查已經(jīng)實(shí)施完畢，發(fā)布停止辦理相關(guān)手續(xù)的通知已經(jīng)毫無(wú)意義，而通知之前征收范圍內(nèi)改建、擴(kuò)建、加建也必然會(huì)會(huì)發(fā)生，摸底的結(jié)果顯然不是最終結(jié)果，所以調(diào)查登記相當(dāng)于沒(méi)有履行，因?yàn)樗麤](méi)有調(diào)查最終的結(jié)果。

2、在作出《房屋征收決定》前，沒(méi)有對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋調(diào)查登記結(jié)果進(jìn)行公示。

本次征收沒(méi)有對(duì)被征收房屋調(diào)查登記結(jié)果公示，這嚴(yán)重影響了絕大多數(shù)被征收人補(bǔ)償安置的權(quán)利，征收決定做出程序明顯違法。被上訴人沒(méi)有證據(jù)證實(shí)，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

第二、在作出《房屋征收決定》前，沒(méi)有對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，程序違法。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

《山東省人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)問(wèn)題的通知》第二條規(guī)定：“作出房屋征收決定前，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織規(guī)劃、國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理和行政執(zhí)法等部門(mén)對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑物進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，并出具相關(guān)法律文書(shū)?！?/p>

本次征收區(qū)域因歷史原因社會(huì)原因，存在大量未經(jīng)登記的建筑，而被申請(qǐng)人沒(méi)有對(duì)因歷史社會(huì)原因形成的未經(jīng)登記建筑做出認(rèn)定，一律按照違章建筑給予對(duì)待，這嚴(yán)重影響了絕大多數(shù)被征收人補(bǔ)償安置的權(quán)利，征收決定做出程序明顯違法。

第三、不具有合法的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第十二條“市、縣級(jí)人民政府

作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。”

《山東省國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第十五條：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收補(bǔ)償費(fèi)用保障、風(fēng)險(xiǎn)化解措施、應(yīng)急處置預(yù)案等內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估論證,形成社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)作為是否作出房屋征收決定的重要依據(jù)。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論。 作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。

《山東省行政程序規(guī)定》第二十九條　決策事項(xiàng)承辦單位應(yīng)當(dāng)對(duì)重大行政決策方案進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；未經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的，不得作出決策。

1、被上訴人的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估沒(méi)有經(jīng)過(guò)縣政府常務(wù)會(huì)議討論決定，本案被征收人360多戶(hù)，（當(dāng)時(shí)生效的《臨沂市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定》規(guī)定：“ 一次性連片征收涉及300戶(hù)以上或建筑面積3萬(wàn)㎡以上的，須經(jīng)縣（區(qū)）人民政府常務(wù)會(huì)議研究決定。涉及戶(hù)數(shù)較少但情況特殊的，也需經(jīng)同級(jí)人民政府常務(wù)會(huì)議研究決定?！保┛梢?jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議討論決定，而本案中社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估沒(méi)有經(jīng)過(guò)縣政府常務(wù)會(huì)議通過(guò)，被上訴人提交的會(huì)議紀(jì)要顯示，常務(wù)會(huì)議并沒(méi)有針對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行決定、決策

2、被上訴人提供的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告系信訪局作出，信訪局并非作出征收決定的市縣人民政府，不具有主體資格，故屬于無(wú)效文件。

第四焦點(diǎn)：征收是否符合規(guī)劃和計(jì)劃

第一、不符合四規(guī)劃一計(jì)劃，專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃無(wú)證明文件。

《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條依照本條例第九條規(guī)定征收房屋的，由政府確定的建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施單位向房屋征收部門(mén)提出啟動(dòng)房屋征收程序，說(shuō)明房屋征收范圍和符合公共利益的具體情形，并提交發(fā)展改革、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的證明文件。

因保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要征收房屋的，建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施單位除提交前款規(guī)定的證明文件外，還應(yīng)當(dāng)提交發(fā)展改革部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃的證明文件。

本案中被上訴人提供的國(guó)土資源局證明、規(guī)劃局證明僅僅是現(xiàn)有被征收房屋“占地面積180畝“”總建筑面積12萬(wàn)平方米”的情況。

這些證明文件對(duì)于棚戶(hù)區(qū)改造工程是否符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃并沒(méi)有作出答復(fù)，但一審判決竟然對(duì)證據(jù)作出擴(kuò)大解釋。

特別是“專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃”的規(guī)劃的問(wèn)題，人家被上訴人沒(méi)有提供任何證據(jù)予以證明，依據(jù)《行政訴訟法》第34條應(yīng)當(dāng)視為沒(méi)有證據(jù)，但是一審判決竟然認(rèn)為其符合專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。

第五焦點(diǎn)、征收補(bǔ)償安置資金是否專(zhuān)戶(hù)、到位

第一、作出征收決定前補(bǔ)償安置資金沒(méi)有到位。

被上訴人提供補(bǔ)償安置資金到位證明是一份由財(cái)政局證明國(guó)家金庫(kù)蘭陵支庫(kù)存有2.3億的證明，國(guó)家金庫(kù)其實(shí)就是國(guó)庫(kù)嗎，根據(jù)《國(guó)家金庫(kù)管理?xiàng)l例》，國(guó)庫(kù)的職能就是管理國(guó)家財(cái)產(chǎn)、執(zhí)行預(yù)算決算支出收入,說(shuō)白了這2.3億就是放在財(cái)政上的錢(qián)根本就沒(méi)有往征收補(bǔ)償專(zhuān)戶(hù)劃撥，這怎么能叫資金到位呢？這與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條第二款作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用的規(guī)定是截然相反的。

被上訴人連征收補(bǔ)償專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)都沒(méi)有設(shè)立，一審法院竟然認(rèn)為補(bǔ)償安置資金足額到位，簡(jiǎn)直不可思議，一審的理由是什么嗎？是絕大多數(shù)人已經(jīng)簽訂協(xié)議，這其實(shí)是以結(jié)果來(lái)倒原因，相當(dāng)于拿事后的補(bǔ)償協(xié)議來(lái)證明前期的補(bǔ)償決定合法，這違反行政訴訟證據(jù)證據(jù)證明原則，但即使如此也不符合專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)款專(zhuān)用的規(guī)定，如果法院這么審案子，以后行政府征收都可以不設(shè)立征收補(bǔ)償專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)。

第二、安置房源不存在

該房源目前尚未取得國(guó)有土地使用權(quán)，以及相關(guān)建設(shè)施工的手續(xù)，之后土地是否能夠開(kāi)工建設(shè)具有不確定性；

規(guī)劃部門(mén)并非房屋土地管理部門(mén)，無(wú)權(quán)單獨(dú)出具房源證明；

根據(jù)《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》“第二十四條第二款因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六條 第一款被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)直接配租、配售保障性住房，不再輪候。”的規(guī)定以及被告證據(jù)10《關(guān)于公布2015年城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)分解落實(shí)項(xiàng)目（第一批）的通知》，應(yīng)當(dāng)在原址還遷。

以上代理意見(jiàn)，請(qǐng)予以充分考慮，謝謝。

代理人：王衛(wèi)洲 ，北京萬(wàn)典律師 事務(wù)所

2016年9月22日

買(mǎi)房對(duì)于普通民眾來(lái)說(shuō)是人生大事，每一位購(gòu)房者都期望可以順利買(mǎi)到心儀因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 的房子，然而現(xiàn)實(shí)生活中關(guān)于購(gòu)房的維權(quán)糾紛時(shí)有發(fā)生，遇到這類(lèi)案件該如何處理？法院又會(huì)如何判決？鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)攜手山西弘韜律師事務(wù)所，為因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 你分析常見(jiàn)的購(gòu)房和維權(quán)案例。

1、“雙合同”銷(xiāo)售房屋引發(fā)糾紛該如何解決？

基本案情：

某房地產(chǎn)公司與購(gòu)房人簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，合同約定房屋是裝修交付。同時(shí)，購(gòu)房人與案外人某裝修公司簽訂《裝飾工程委托協(xié)議書(shū)》。上述兩份合同簽訂后，購(gòu)房人支付了裝修款和房?jī)r(jià)款，兩公司分別開(kāi)具了發(fā)票。后因房地產(chǎn)公司逾期辦證產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房人起訴要求支付逾期辦證違約金。購(gòu)房人述稱(chēng)其簽訂的《裝飾工程委托協(xié)議書(shū)》是在售樓部簽訂，簽完后由房地產(chǎn)公司拿回去蓋上房地產(chǎn)公司的公章。裝修公司不予確認(rèn)，但并未明確否認(rèn)。購(gòu)房人稱(chēng)裝修款項(xiàng)是支付到房地產(chǎn)公司的賬戶(hù)。

一審法院判決：

一、房地產(chǎn)公司為購(gòu)房人辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并交付給購(gòu)房人。

二、房地產(chǎn)公司向購(gòu)房人支付逾期辦證違約金[標(biāo)準(zhǔn)：參照中國(guó)人民銀行制定的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率上浮40%的標(biāo)準(zhǔn)]。

二審法院判決：

一、維持一審判決第一項(xiàng)；

二、變更一審判決第二項(xiàng)為：自本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)，房地產(chǎn)公司向購(gòu)房人支付逾期辦證違約金[以房屋價(jià)款1603785元為基數(shù)，參照中國(guó)人民銀行制定的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率上浮40%的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年11月1日計(jì)至房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)辦妥之日止，違約金總額以本金為限]。

裁判要旨：

近年來(lái)，在政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷出臺(tái)調(diào)控政策下，部分樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商利用“雙合同”（買(mǎi)賣(mài)合同+裝修合同）模式銷(xiāo)售房屋引發(fā)糾紛。開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)購(gòu)房者與裝修公司簽訂的裝修合同，并非合同雙方當(dāng)事人對(duì)房屋進(jìn)行裝修的真實(shí)意思表示。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第146條的規(guī)定，簽訂裝修合同是雙方以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為，故該裝修合同應(yīng)為無(wú)效。虛假的意思表示隱藏的是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思表示，所以以虛假的裝修合同表現(xiàn)出來(lái)的行為后果應(yīng)該由真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)承接，故案涉房屋實(shí)際交易價(jià)款應(yīng)為買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)款與裝修價(jià)款之和。

2、面對(duì)虛假銷(xiāo)售宣傳，法院會(huì)如何判決？

基本案情：

某房地產(chǎn)公司與多個(gè)購(gòu)房戶(hù)分別簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，各戶(hù)所購(gòu)房屋面積及價(jià)款不等，房款均已付清。在合同履行過(guò)程中，購(gòu)房者獲悉房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售宣傳的“水景公園”區(qū)域?qū)崬槭姓迷O(shè)施用地，該區(qū)域市政規(guī)劃也未明確存在“水景公園”規(guī)劃建設(shè)。并且，購(gòu)房者所購(gòu)商品房臨近“變電站”項(xiàng)目，該變電站屬于電磁強(qiáng)輻射設(shè)施，對(duì)所售商品房的居住品質(zhì)存在一定程度的損害。但是在購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，房地產(chǎn)公司從未以任何方式告知過(guò)該變電站在所售樓盤(pán)臨近選址規(guī)劃擬建的事實(shí)。購(gòu)房者以房地產(chǎn)公司對(duì)并不存在規(guī)劃建設(shè)的“水景公園”進(jìn)行虛假銷(xiāo)售宣傳，故意隱瞞高壓變電站選址規(guī)劃擬建的事實(shí)，構(gòu)成欺詐為由，向人民法院提起訴訟。

一審法院判決：

被告房地產(chǎn)公司補(bǔ)償購(gòu)房等人損失（金額按照購(gòu)房款2%確定）；二審法院維持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！北景赋鲑u(mài)人違反誠(chéng)實(shí)信用原則，給買(mǎi)受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條規(guī)定承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

3、房屋認(rèn)購(gòu)定金能否退還？

基本案情：

吳某與某房地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)單1份約定：吳某認(rèn)購(gòu)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司房屋一套，認(rèn)購(gòu)總價(jià)為人民幣1000萬(wàn)元，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付定金人民幣52萬(wàn)元；簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房人應(yīng)在10月10日前攜帶相關(guān)證明文件及本房屋認(rèn)購(gòu)單至售樓處簽約，逾期按購(gòu)房人違約處理，賣(mài)方可不經(jīng)催告，將房屋另行處置。購(gòu)房人所交定金，不予退還。……當(dāng)日，吳某向該公司支付了52萬(wàn)元，該公司向吳某開(kāi)具了收款事由為“訂金”的收據(jù)。后因?yàn)殡p方在10月10日為花園問(wèn)題沒(méi)能達(dá)成一致意見(jiàn)，致使認(rèn)購(gòu)書(shū)約定需要簽署的商品房買(mǎi)賣(mài)合同也沒(méi)能訂立。10月14日，該公司向吳某發(fā)出違約告知函，稱(chēng)認(rèn)購(gòu)單已經(jīng)失效，所交定金52萬(wàn)元不予返還。房地產(chǎn)公司承認(rèn)其銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售時(shí)曾經(jīng)承諾購(gòu)整層房屋贈(zèng)送花園。雙方一致認(rèn)可是因?yàn)榛▓@問(wèn)題沒(méi)能達(dá)成一致意見(jiàn)，造成商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)能訂立。

一審法院判決：

某公司應(yīng)在七日內(nèi)返還吳某定金52萬(wàn)元。二審法院維持原判。

裁判要旨：

商品房預(yù)售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內(nèi)繼續(xù)就商品房買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行誠(chéng)信談判的一種擔(dān)保義務(wù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，只要當(dāng)事人為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行了誠(chéng)信磋商，未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成，并非一方當(dāng)事人對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)故反悔，應(yīng)認(rèn)定雙方均已履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)，對(duì)未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同均無(wú)過(guò)錯(cuò)，定金罰則不應(yīng)適用，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方返還定金。

4、房屋交付不符合標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者該怎么辦？

基本案情：

張某與某房地產(chǎn)公司分別簽訂兩份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定張某購(gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋兩套，合同約定房屋價(jià)款分別為99萬(wàn)元及14萬(wàn)元，兩份合同均約定交房日期為2017年2月16日前，房屋交付條件為“該商品房五大主體驗(yàn)收合格”。合同簽訂后,張某依約繳納了購(gòu)房款，但某房地產(chǎn)公司未能在合同約定的時(shí)間交付房屋，且未出示房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格的相關(guān)證明文件及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。庭審中張某自認(rèn)于2017年8月10日拿到房屋鑰匙并開(kāi)始裝修?，F(xiàn)張某主張房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，雙方產(chǎn)生糾紛。另，涉案房屋已于2015年9月25日經(jīng)過(guò)五大主體即建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位驗(yàn)收合格。

法院判決：

某房地產(chǎn)公司應(yīng)支付張某逾期交房違約金（從2月16日計(jì)算至8月10日）。

裁判要旨：

關(guān)于竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題張某與某房地產(chǎn)公司之間合同約定的房屋交付條件為“五大主體驗(yàn)收合格”，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)工程的驗(yàn)收由建設(shè)部門(mén)組織驗(yàn)收。因此雙方之間的合同約定并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。由于某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)證明涉案房屋所在的樓座已經(jīng)過(guò)五大主體驗(yàn)收合格，故涉案房屋已經(jīng)達(dá)到交付條件。張某主張涉案房屋未經(jīng)驗(yàn)收交付的理由不能成立。

5、購(gòu)房者辦理按揭貸款，卻未如約向銀行提供完整有效的申請(qǐng)資料，是否構(gòu)成違約？

基本案情：

李某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定：該商品房按建筑面積計(jì)算為80平方米，單價(jià)每平方1萬(wàn)元，總價(jià)款80元。李某的付款方式為簽約時(shí)支付30萬(wàn)元，余款50萬(wàn)元申請(qǐng)按揭貸款。李某應(yīng)向指定銀行提供完整有效的申請(qǐng)資料，辦妥按揭貸款所需的相關(guān)手續(xù)，逾期視為違約。簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)日，李某向房地產(chǎn)公司支付了30萬(wàn)元的購(gòu)房款。李某應(yīng)最遲在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)日向銀行提供完整有效的申請(qǐng)資料，辦妥按揭貸款所需手續(xù)。但是李某并未如約向銀行提供完整有效的申請(qǐng)資料，沒(méi)有按時(shí)辦妥按揭貸款所需手續(xù)。為了催促李某盡快履約，房地產(chǎn)公司向李某發(fā)送告知函，但李某仍置若罔聞。

法院判決：

李某應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付違約金。

裁判要旨：

若商品房買(mǎi)受人以買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于辦理按揭貸款手續(xù)的期限約定不明確為由而拒不辦理按揭貸款手續(xù);在辦理按揭貸款的條件已經(jīng)成就，經(jīng)開(kāi)發(fā)商催告后買(mǎi)受人仍不履行辦妥按揭貸款手續(xù)的合同義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

原告：杜海生因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 ，男，30歲，山西省平定縣人，農(nóng)民。原告：杜滿生，男，27歲，山西省平定縣人，農(nóng)民。被告：杜喜生，男，35歲，山西省平定縣人，農(nóng)民。第三人：杜永生，男，45歲，山西省平定縣人，農(nóng)民。第三人：杜海魚(yú)，女，21歲，山西省平定縣人，農(nóng)民。原告杜海生、杜滿生因與被告杜喜生發(fā)生房產(chǎn)確權(quán)糾紛，向山西省平定縣人民法院提起訴訟。原告杜海生、杜滿生訴稱(chēng)：爭(zhēng)議的平房三間、馬棚一間，是第三人杜永生為全家人購(gòu)買(mǎi)的，有宅基地使用證為憑。現(xiàn)被告杜喜生準(zhǔn)備將此房據(jù)為己有。請(qǐng)求依法確認(rèn)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)為全家人共有。被告杜喜生辯稱(chēng)：爭(zhēng)議房屋是第三人杜永生買(mǎi)下后準(zhǔn)備以原價(jià)轉(zhuǎn)讓給我的，故在宅基地使用證上寫(xiě)明戶(hù)主是我。既然原告想爭(zhēng)此房產(chǎn)，我可以不要，但須物歸原主杜永生。第三人杜永生稱(chēng)：被告杜喜生所辯屬實(shí)，因杜喜生身有殘疾，故我買(mǎi)下此房后準(zhǔn)備以原價(jià)轉(zhuǎn)讓給他一人所有，并不包括其他家庭成員。平定縣人民法院經(jīng)公開(kāi)審理查明：本案當(dāng)事人系同胞兄妹。他們的父親于1977年去世后，第三人杜永生即成家另過(guò)，只留母親楊三妮和被告杜喜生、原告杜海生和杜滿生以及第三人杜海魚(yú)在一起生活。1984年，杜永生以700元價(jià)款買(mǎi)下村里的平房三間、馬棚一間。1986年，杜永生出面為此房產(chǎn)申領(lǐng)因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 了 “宅基地使用征”，證內(nèi)填明戶(hù)主是杜喜生，家庭成員為五口人。該村的宅基地清查登記表上記載，宅基地使用證上所填的五口人，是戶(hù)主杜喜生和家庭成員楊三妮、杜海生、杜滿生、杜海魚(yú)。這五口人曾對(duì)此房產(chǎn)管理使用過(guò)一段時(shí)間。1987年楊三妮去世。1992年4月原告、被告之間因家務(wù)發(fā)生糾紛，杜永生在此時(shí)聲稱(chēng)爭(zhēng)議房產(chǎn)只轉(zhuǎn)讓給杜喜生一人所有，并將他保存的宅基地使用證上所填的“五口”人改為“一口”人。同年7月，杜喜生以1800元價(jià)款將爭(zhēng)議房產(chǎn)出租給鄰居盧維柱使用。杜海生、杜滿生以房產(chǎn)是全家共有財(cái)產(chǎn)為由，提起確權(quán)訴訟。平定縣人民法院認(rèn)為：第三人杜永生以700元價(jià)款購(gòu)得爭(zhēng)議房產(chǎn)，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十一條、第七十二條的規(guī)定，是該房產(chǎn)的合法所有權(quán)人，依法享有對(duì)該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。杜永生在自己申辦的宅基地使用證上已經(jīng)聲明戶(hù)主是杜喜生，家庭成員是杜喜生、楊三妮、杜海生、杜滿生、杜海魚(yú)五口人，這是杜永生對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)行使處分權(quán)的行為，意思表示真實(shí)，實(shí)屬自愿轉(zhuǎn)讓。宅基地使用證是合法有效的證件，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。以杜喜生為戶(hù)主的全家五口人，在杜永生申辦了宅基地使用證后，已經(jīng)對(duì)此房產(chǎn)進(jìn)行管理使用，至此，杜永生對(duì)爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，已合法轉(zhuǎn)讓給以杜喜生為戶(hù)主的五口人共有。在家庭發(fā)生糾紛后，杜永生對(duì)自愿轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的行為翻悔，私自涂改宅基地使用證上的記載事項(xiàng)，聲稱(chēng)只轉(zhuǎn)讓給杜喜生一人所有。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第85條“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持”的規(guī)定，對(duì)杜永生的翻悔行為，不予支持。據(jù)此，平定縣人民法院于1994年7月18日判決：訟爭(zhēng)之平房三間、馬棚一間屬杜喜生、杜滿生、杜海生、杜海魚(yú)及其母楊三妮五人共同所有。第一審宣判后，被告杜喜生、第三人杜水生不服，以杜喜生、杜永生之間是準(zhǔn)備以原價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋。至今房產(chǎn)證仍在杜永生手中，一審認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)合法轉(zhuǎn)讓與事實(shí)不符為由，向山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院提出上訴。陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院在二審期間查明：上訴人杜永生僅在1986年口頭答應(yīng)過(guò)將爭(zhēng)議房產(chǎn)以原買(mǎi)價(jià)出賣(mài)給上訴人杜喜生，但雙方至今未交付房產(chǎn)和價(jià)款，也未辦理房屋買(mǎi)賣(mài)契稅及書(shū)面合同，房屋產(chǎn)權(quán)證明仍在杜永生手中，一審認(rèn)定的五口人曾對(duì)此房產(chǎn)管理使用過(guò)一段時(shí)間，是指五口人在無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證明的情況下在此房中居住過(guò)一段時(shí)間這一事實(shí)。一審認(rèn)定的杜喜生將此房以1800元價(jià)出租給鄰居使用一節(jié)，事實(shí)是出租房屋是由杜喜生聯(lián)系的，但承租人所交的房屋租金卻是由杜永生收取的，且最后議定房屋出租價(jià)是900元。陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院認(rèn)為：宅基地使用證是依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十八條的規(guī)定，對(duì)農(nóng)村居民建筑住宅使用土地的合法狀況予以確認(rèn)的證件。只有持有宅基地使用證的人，才能在其合法使用的宅基范圍內(nèi)建房，因此，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人一致。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的合法證據(jù)，其他證件不能代替房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)確權(quán)的效力。被上訴人杜海生、杜滿生以宅基地使用證上的記載內(nèi)容要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，是不妥的。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)譄o(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)促?zèng)與）和有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)促I(mǎi)賣(mài)）。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第128條規(guī)定：“•••••••贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 ；未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過(guò)戶(hù)手續(xù)。”一審判決既然認(rèn)定杜永生已將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、又沒(méi)有查明受讓人有給付對(duì)價(jià)的事實(shí)，就應(yīng)當(dāng)對(duì)本案適用贈(zèng)與房屋的規(guī)定。但是，房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)至今仍在上訴人杜永生手中。上訴人杜喜生和被上訴人杜海生、杜滿生等人雖在此房中居住過(guò)，卻并不是根據(jù)贈(zèng)與合同占有、使用該房屋。一審判決以宅基地使用證上的記載和杜喜生等曾在此房中居住過(guò)的事實(shí)，就認(rèn)定杜永生已將房產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)讓?zhuān)诜ú环?。杜永生雖然口頭上說(shuō)過(guò)要將此房以原價(jià)轉(zhuǎn)讓給杜喜生，但從未交出過(guò)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，也未收取過(guò)杜喜生給付的房?jī)r(jià)，更沒(méi)有實(shí)際將房產(chǎn)交付給杜喜生使用，卻收取了鄰居盧維柱交納的900元房租，這些事實(shí)都說(shuō)明，爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)既沒(méi)有發(fā)生過(guò)無(wú)償?shù)霓D(zhuǎn)讓?zhuān)矝](méi)有發(fā)生過(guò)有償?shù)霓D(zhuǎn)讓?zhuān)恢笨刂圃诋a(chǎn)權(quán)人杜永生手中。據(jù)此，陽(yáng)泉市中組人民法院依照民法通則第七十二條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款的規(guī)定，于1994年11月9日判決： 　一、撤銷(xiāo)平定縣人民法院（1994）平民初字第23號(hào)民事判決。二、雙方所爭(zhēng)之平房三間、馬棚一間歸杜永生所有。

按份共有房產(chǎn)分割糾紛案例因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 ，具體如下：

1、直接分割房屋形成房屋的區(qū)分所有。能夠區(qū)分成彼此獨(dú)立使用的房屋因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 ，按份共有人可對(duì)房屋按份額直接進(jìn)行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個(gè)所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權(quán)；

2、房屋作價(jià)補(bǔ)償即房屋由按份共有人中的一人獨(dú)有，其因房產(chǎn)糾紛強(qiáng)爭(zhēng)議院落案例 他共有人的所有權(quán)份額折成價(jià)款，由獨(dú)自取得所有權(quán)的人補(bǔ)償；

3、直接分割房屋與房屋作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合這主要包括兩種情況：一是對(duì)房屋進(jìn)行直接分割時(shí)，由于房屋結(jié)構(gòu)的原因，各按份共有人無(wú)法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配，對(duì)部分所有權(quán)份額作價(jià)補(bǔ)償。如甲、乙按3：2的比例擁有一棟兩層樓的房屋，該房屋如分割成各占一層時(shí)，則乙占了甲的所有權(quán)份額，此時(shí)，就應(yīng)作價(jià)由乙補(bǔ)償甲的所有權(quán)份額。二是三個(gè)以上的人按份共有房屋時(shí)，房屋由兩個(gè)以上的共有人補(bǔ)償其他共有人所占份額的價(jià)款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋，房屋作價(jià)由甲、乙所有，甲、乙在補(bǔ)償丙、丁應(yīng)占部份的所有權(quán)份額后，再按比例分割房屋；

4、房屋變價(jià)分割房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權(quán)時(shí)，可把房屋出售，賣(mài)得的價(jià)款由共有人按所有權(quán)份額進(jìn)行分配。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一千一百五十三條

夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的外，遺產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。