一、買房 違約金 法律規(guī)定 依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 的解釋》 第十六條當(dāng)事人以約定買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 的違約金過高為由請求減少的買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 ，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 ： 逾期付款的，按照未付 購房 款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收 逾期貸款利息 的標(biāo)準(zhǔn)計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 違約責(zé)任 ： (一)商品房買賣合同約定的辦理 房屋所有權(quán) 登記的期限; (二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自 合同訂立 之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 二、一房兩賣怎么處理 1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 了合同義務(wù)，辦理了 房產(chǎn)過戶 登記手續(xù)的情形。 在該情形下，兩個 房屋買賣合同 均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。 前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《 合同法 》第一百一十條第一項的規(guī)定，出賣人對買受人不履行非金錢 債務(wù) 或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。 買房 的違約金對于購房者的權(quán)益維護有著重要的作用，因為此類問題的解決會在一定期限內(nèi)給予購房者滿意的答復(fù)，因為時間的 限制對于房地產(chǎn)商的建筑速度就會有一定的保證，這樣當(dāng)事人就可以規(guī)定的時間里獲得相應(yīng)的合法權(quán)益。

購房合同違約賠償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是按照合同約定或標(biāo)的數(shù)額的20%賠償買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 ，同時可以根據(jù)違約情形約定實際損失的數(shù)額買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 ，造成的損害較大時違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過實際損失的30%。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十四條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 ；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條

當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

購房合同違約賠償標(biāo)準(zhǔn)是：購房合同中明確規(guī)定了合同違約金數(shù)額買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 的，通常違約方應(yīng)按照約定金額進行賠償。

購房合同中沒有明確規(guī)定合同違約賠償金額：按中國人民銀行規(guī)定的收取利息的標(biāo)準(zhǔn)，支付購房款逾期所產(chǎn)生的利息。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十五條，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加買房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定 ；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。