城鎮(zhèn)老舊小區(qū)作為城市的最基本生活單元，也是城市最脆弱的地區(qū)，面廣量大，情況復(fù)雜，其更新改造工作任務(wù)十分繁重。尤其2020年初，突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情嚴(yán)重威脅了人們的生命，給城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的更新改造和安全健康再次敲響警鐘。如何樹立以人為本與生命至上的價(jià)值觀，回歸居住環(huán)境的初衷和生活質(zhì)量的保障，建設(shè)一個(gè)真正生態(tài)、健康、安全和美好的城市，值得我們深刻反思。
前幾日，北京市元甲律所物業(yè)部律師接待了一位北京市某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理的咨詢，是關(guān)于老舊小區(qū)改造、管道老化等原始建筑設(shè)計(jì)出現(xiàn)的歷史問題，由于這些問題，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生了負(fù)面情緒。
 
物業(yè)公司經(jīng)理在中國裁判文書網(wǎng)看到了相關(guān)的判例，認(rèn)為元甲律所關(guān)于物業(yè)合同糾紛的案子很有經(jīng)驗(yàn)，遂來到律所進(jìn)行了咨詢，希望元甲律師能夠出面處理矛盾糾紛。
 
元甲物業(yè)部律師在進(jìn)行咨詢的過程中了解到，該物業(yè)公司受相關(guān)單位委托與招標(biāo)，對(duì)某老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，由于處于低樓層的戶主經(jīng)常發(fā)生主管道堵塞等問題，業(yè)主認(rèn)為是物業(yè)公司的責(zé)任，投訴不斷，甚至出現(xiàn)了不繳納物業(yè)費(fèi)的情形，這讓物業(yè)公司甚是頭疼。
 
但實(shí)際上物業(yè)公司已經(jīng)對(duì)主管道進(jìn)行了定期的疏通和維護(hù)，業(yè)主遇到問題，也會(huì)及時(shí)解決，由于此樓宇是開發(fā)商建設(shè)初期對(duì)主管道的設(shè)計(jì)上的問題，才導(dǎo)致今日問題不斷，物業(yè)公司一直在職能范圍內(nèi)盡最大的能力去幫助每一位業(yè)主解決問題，但仍然是化解不了矛盾。
 
于是元甲律師來到該小區(qū)，和業(yè)主進(jìn)行了面對(duì)面的溝通，拿著類似案件的判決給戶主進(jìn)行了講解。
 
關(guān)于主管道等類似情況，元甲律師先給小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行普法，重點(diǎn)講解了關(guān)于物業(yè)服務(wù)管理包含的內(nèi)容。
關(guān)于物業(yè)的服務(wù)
物業(yè)管理包含的內(nèi)容：
1．物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
2．物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
3．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查；
4．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修管理；
5．供水、供電、供氣、電信等單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和管理。
清潔方面的內(nèi)容：
1．物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；
2．公共綠化、水景、建筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。
對(duì)于戶主反饋?zhàn)约杭冶恢鞴艿姥偷那闆r，元甲律師和業(yè)主也耐心地進(jìn)行了講解：
 
第一，如果物業(yè)公司未盡到管理義務(wù)，沒有定期疏通，戶主有相關(guān)的證據(jù)，證明是物業(yè)公司責(zé)任，可以根據(jù)財(cái)產(chǎn)損失聯(lián)系物業(yè)協(xié)商進(jìn)行賠償。如果是某些業(yè)主私自改動(dòng)管道導(dǎo)致其他業(yè)主受到損失，該行為屬于個(gè)人行為，則該侵權(quán)行為后果應(yīng)由私自改動(dòng)管道的業(yè)主承擔(dān)與物業(yè)公司無關(guān)。
 
第二，如果是業(yè)主行為不當(dāng)，亂扔垃圾等不良使用行為，導(dǎo)致管道堵塞影響到其他業(yè)主不能使用，應(yīng)由侵權(quán)業(yè)主直接承擔(dān)財(cái)物損壞責(zé)任。
 
第三，如涉及財(cái)產(chǎn)損失，有明確的侵權(quán)方，該侵權(quán)行為與物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，應(yīng)另行訴訟解決。此時(shí)業(yè)主應(yīng)及時(shí)協(xié)助查明原因，并不能因?yàn)榍謾?quán)方的行為而不繳納物業(yè)費(fèi)。
我們同時(shí)也告知了物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)設(shè)施及主管道等方面的維護(hù)應(yīng)盡的義務(wù)，也要對(duì)侵權(quán)行為協(xié)助查明原因，并列舉了相關(guān)法條。
如我國《民法典》第九百四十二條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
 
又如《民法典》第二百八十六條之相關(guān)規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
 
經(jīng)過元甲律師的耐心講解，此時(shí)業(yè)主也明白了，物業(yè)服務(wù)范圍是有限的，需要彼此協(xié)助，彼此諒解，才能共筑文明社區(qū)。
案例來源：北京市元甲律師事務(wù)所，以上為元甲律所辦理過的真實(shí)案例，為確保個(gè)人和商業(yè)隱私，文中所有人物的名字均使用化名。